- Zu den Nebenkosten zählen alle Kosten, die dem Vermieter oder der Vermieterin durch die Immobilie entstehen. Dazu zählen beispielsweise auch Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.
- Betriebskosten sind laufende Kosten, die dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie dienen. Dazu zählen etwa Gebühren für Müllbeseitigung, Gebäudereinigung und Wasserversorgung.
- Nur die Betriebskosten können per Betriebskostenabrechnung auf die Mieter:innen umgelegt werden.
- Ab dem Tarif Komfort unterstützt die Allianz Rechtsschutz bei mietrechtlichen Konflikten vor Gericht. Viele Fragen zu Betriebs- und Nebenkosten lassen sich allerdings bereits in der telefonischen Rechtsberatung klären, die standardmäßig in allen Tarifen enthalten ist.
Betriebskosten und Nebenkosten: Was ist der Unterschied?
Das sollten Sie als Mieter:in unbedingt wissen
Betriebskosten sind nicht gleich Nebenkosten
Was ist der Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten?
Als Betriebskosten werden nur jene Gebühren bezeichnet, die laufend anfallen und dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache dienen. Die Nebenkosten hingegen umfassen alle Kosten, die dem Vermieter oder der Vermieterin durch die Immobilie entstehen.
Auch wenn die Begriffe "Nebenkosten" und "Betriebskosten" im Alltag meist synonym verwendet werden, gibt es einen wichtigen Unterschied:
- Zu den Betriebskosten zählen ausschließlich Kosten, die laufend entstehen.
- Muss etwa das Dach repariert werden oder das Treppenhaus benötigt einen neuen Anstrich, so handelt es sich um einmalige Ausgaben. Diese Posten sind also den Nebenkosten zuzuordnen.
Nur die Betriebskosten können auf den Mieter oder die Mieterin umgelegt werden. Vereinfacht kann gesagt werden: Alle Betriebskosten sind automatisch Nebenkosten, aber nicht alle Nebenkosten sind auch Betriebskosten.
Wer eine Immobilie erwirbt, muss mit hohen laufenden Kosten rechnen. So fallen etwa Gebühren für Versicherungen und die Verwaltung an. Darüber hinaus gibt es nahezu immer etwas zu reparieren, weshalb Immobilieneigentümer:innen einen ausreichend großen Puffer für Instandhaltungsarbeiten zurücklegen sollten. Auch ein möglicher Leerstand nach dem Auszug des Mieters oder der Mieterin sollte immer einkalkuliert werden. Unter dem Überbegriff "Nebenkosten" werden all diese Kosten zusammengefasst.
Nur Betriebskosten sind umlagefähig
Der Unterschied zwischen Neben- und Betriebskosten ist für Mieter:innen von großer Relevanz, denn es gilt: Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin darf Sie nur an den Betriebskosten beteiligen. Werden Sie in Ihrer Betriebskostenabrechnung – die häufig eher irrtümlich als Nebenkostenabrechnung bezeichnet wird – etwa an den Renovierungskosten für den neuen Eingangsbereich beteiligt, so können Sie Widerspruch einlegen. Es handelt sich hierbei um einmalig angefallene Kosten, die nicht auf Sie umgelegt werden können.
Weiterhin gilt: Die Vermieterin oder der Vermieter darf die Betriebskosten überhaupt nur dann auf Sie als Mieter umlegen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Dort muss auch stehen, welche Kostenpositionen genau auf die Mieter:innen aufgeteilt werden. Alternativ kann der Vermieter oder die Vermieterin auch auf § 2 der Betriebskostenverordnung verweisen. Dort werden alle Betriebskosten aufgezählt und dadurch alle gesetzlich definierten Betriebskosten auf Sie übertragen.
Liste aller Betriebskosten
Der Unterschied zwischen Neben- und Betriebskosten ist leider nicht immer ganz trivial. So können Verwaltungskosten für den Vermieter laufend anfallen, aber sind dennoch nicht umlagefähig. Dasselbe gilt beispielsweise auch für Bankkosten. Andererseits hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass die Kosten für das Fällen eines kranken Baumes auf die Mieter:innen umgelegt werden können. Die Karlsruher Richter betonten, dass es sich hierbei zwar um eine einmalige Aktion gehandelt habe, diese aber als Maßnahme zur regelmäßigen Erneuerung von Pflanzen einzuordnen sei (Urteil vom 10.11.2021, Az. VIII ZR 107/20).
Um Ihnen als Mieter die Prüfung der Betriebskostenabrechnung ein wenig zu erleichtern, sind daher in § 2 BetrKV alle umlagefähigen Betriebskosten aufgezählt:
- Grundsteuer
- Gebühren für Wasserversorgung und Entwässerung
- Heizkosten (inkl. Wartungskosten)
- Gebühren für Warmwasserversorgung
- Aufzugskosten
- Gebühren für Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Kosten für Gartenpflege
- Beleuchtungskosten für Gemeinschaftsräume (z. B. Eingangsbereich, Außenbeleuchtung, Treppenhaus)
- Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Hausmeister:innenkosten
- Regelmäßige Kosten für eine SAT-Anlage oder einen Kabelanschluss
- Kosten für den Betrieb von Wäschepflegeeinrichtungen
- Sonstige Betriebskosten
Seit Juli 2024 entfällt das sogenannte "Nebenkostenprivileg". Daher sind die Kosten für den Kabelanschluss in der Betriebskostenabrechnung nicht mehr umlagefähig.
Für besonderes Konfliktpotenzial sorgen regelmäßig die "sonstigen Betriebskosten". Auch über diesen schwammigen Begriff kann der Vermieter oder die Vermieterin Sie nicht einfach an den nicht umlagefähigen Nebenkosten beteiligen. Stattdessen fallen hierunter häufig regelmäßige Wartungs- und Pflegekosten, etwa für Rauchmelder oder die Dachrinnenreinigung.
Gut zu wissen
Was sind kalte und warme Betriebskosten?
Wenn wir schon gerade dabei sind, Ihren mietrechtlichen Wortschatz auf Vordermann zu bringen, sollten Sie sich auch mit dem Unterschied zwischen kalten und warmen Betriebskosten auseinandersetzen.
Zu den warmen Betriebskosten zählen im Grunde alle oben genannten Betriebskosten. Ist hingegen von den kalten Betriebskosten die Rede, so werden die Kosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung ausgeklammert. Der Unterschied kann relevant werden, wenn Sie nach einer neuen Wohnung suchen und laut Inserat nur die kalten Betriebskosten umgelegt werden. Sie wissen dann, dass Sie nicht für Heiz- und Warmwasserkosten aufkommen müssen.
Doch Vorsicht: Vertrauen Sie weder dem Inserat noch der mündlichen Absprache mit dem Makler oder der Maklerin. Am Ende kommt es immer darauf an, welche Betriebskosten gemäß Mietvertrag auf Sie umgelegt werden.
Welche weiteren Kosten gibt es und wer zahlt sie?
Für Sie als Mieter:in sind hauptsächlich die umlagefähigen Betriebskosten relevant, da Sie diese entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung regelmäßig entrichten müssen. Dennoch kann es nicht schaden, sich auch mit weiteren Kostenpositionen auseinanderzusetzen. Je mehr mietrechtliches Wissen Sie sich aneignen, desto selbstbewusster treten Sie bei potenziellen Konflikten mit dem Vermieter oder der Vermieterin auf.
Heizkosten
Die Heizkosten zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten und können wirksam auf Mieter:innen umgelegt werden. Dennoch gibt es eine Besonderheit: Denn anders als andere Betriebskosten können Heizkosten nicht einfach pauschal abgerechnet werden. Stattdessen muss Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter diese zu mindestens 50 Prozent und zu maximal 70 Prozent verbrauchsabhängig berechnen. Er oder sie kann Ihnen also nicht einfach 40 Euro pro Monat in Rechnung stellen, sondern muss Ihnen eine detaillierte Heizkostenabrechnung zukommen lassen.
Hausgeld
Das Hausgeld ist eine monatliche Zahlung, die der oder die Besitzer:in einer Eigentumswohnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zukommen lassen muss. Hiervon werden Gemeinschaftskosten – wie die Kosten für den Hausmeister oder die Hausmeisterin oder die Gebühren der Wohngebäudeversicherung – gezahlt. Die Hausgeldzahlungen kann die Vermieterin oder der Vermieter sich über die Betriebskostenabrechnung in Teilen von den Mietern und Mieterinnen zurückholen. Als Mieter:in kommen Sie mit dem Hausgeld oder der Hausgeldabrechnung aber nicht direkt in Berührung.
Kleinreparaturen
Der oder die Vermieter:in kann nur Betriebskosten – also laufende Kosten – auf die Mieter:innen umlegen. Dennoch müssen Sie unter Umständen mitzahlen, wenn kleinere Reparaturen anstehen. Das ist etwa der Fall, wenn der Wasserhahn tropft oder eine Zimmertür nicht mehr richtig schließt. Sie können allerdings nur an den Kosten für Kleinreparaturen beteiligt werden, wenn dies per Mietvertrag vereinbart wurde.
Ebenso muss die entsprechende Regelung eine doppelte Deckelung enthalten. Als angemessen werden maximal 100 Euro pro Reparatur und jährlich maximal 6 bis 8 Prozent der Nettojahreskaltmiete angesehen. Die Kleinreparaturklausel greift allerdings nur, wenn Sie täglich mit dem defekten Gegenstand in Berührung kommen. An den Kosten für ein neues Heizungsrohr müssen Sie sich entsprechend nicht beteiligen.
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