Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, als Geldbetrag oder Bürgschaft, die der oder die Vermieter:in vom Mieter oder von der Mieterin verlangen darf, um sich gegen Mietschäden abzusichern. Der Vermieter oder die Vermieterin verwahrt die Mietkaution als Mietsicherheit für die Dauer des Mietverhältnisses und gibt sie, wenn der Mieter oder die Mieterin auszieht, zurück. Sind am Ende des Mietverhältnisses Forderungen des Vermieters oder der Vermieterin offengeblieben, weil der oder die Mieter:in zum Beispiel noch Miete oder Nebenkosten schuldet, vereinbarte Reparaturen nicht erledigt oder Schäden verursacht hat, kann der oder die Vermieter:in Geld in entsprechender Höhe aus der Mietkaution einbehalten oder einfordern. Vermieter:innen dürfen während eines laufenden Mietverhältnisses nicht auf die Mietkaution zugreifen. Eine Verrechnung z.B. von Mietrückständen mit der Mietkaution ist nur möglich, wenn der Mietausfall gerichtlich bestätigt worden ist. Die Höhe der Mietkaution, egal ob Barkaution oder Kautionsbürgschaft, darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen.
Inhalt
Haften Mieter:innen für Mietschäden nur bis zur Höhe der Mietkauton?
Weil Mietkaution so verbreitet ist, könnte der Eindruck entstehen, Mieter:innen haften für Schäden nur bis zur Höhe der Mietkaution. Das ist nicht so. Mieter:innen haften für fahrlässig (aus Versehen), mutwillig (mit Absicht) oder unsachgemäß (etwas tun, das man nicht gelernt hat) verursachte Mietschäden voll, also theoretisch in beliebiger Höhe, und nicht nur bis zur Höhe der Mietkaution, mit ihrem Privatvermögen. Haben Sie als Mieter:in einen Mietschaden nicht absichtlich verursacht, übernimmt möglicherweise Ihre Haftpflichtversicherung die Kosten. Prüfen Sie als Mieter:in, ob Ihre Haftpflicht auch Mietschäden abdeckt, die erst über einen längeren Zeitraum entstehen, weil zum Beispiel Wasser in kleinen Mengen in die Wand läuft und Schimmel entsteht. Solche "Allmählichkeitsschäden" können durchaus vorkommen, werden aber von einigen Versicherern in den Versicherungsbedingungen ausgeschlossen.
Ist Mietkaution gesetzlich vorgeschrieben?
Gesetzliche Bestimmungen zur Mietkaution finden sich im Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in § 551. Dort ist die maximale Höhe der Mietkaution, die Möglichkeit, die Kaution in Teilzahlungen zu leisten und die Pflicht des Vermieters oder der Vermieterin, eine Barkaution mit Zinsen anzulegen, festgeschrieben. Die Mietkaution selbst ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Es gibt keine Pflicht, für Vermieter:innen eine Kaution zu verlangen. Mieter:innen müssen nur dann eine Mietkaution leisten, wenn das im Mietvertrag schriftlich vereinbart wurde. Obwohl es Mietkaution als Teil des Mietvertrags schon sehr lange gibt, hat sich das Vorgehen erst in den 1980er Jahren so verbreitet, dass im Jahr 1983 Regelungen dafür in das Bürgerliches Gesetzbuch aufgenommen wurden.
Was passiert, wenn Mieter:innen die Kaution nicht bezahlen?
Bezahlt der oder die Mieter:in nach Beginn des Mietverhältnisses die im Mietvertrag vereinbarte Mietkaution nicht, darf der oder die Vermieter:in ihn (nach § 543 und § 569 BGB) außerordentlich und fristlos kündigen. Seit dem Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) aus dem Jahr 2013 ist dafür keine Abmahnung durch den oder die Vermieter:in mehr nötig. Der oder die Vermieter:in muss abwarten, ob der oder die Mieter:in sein Recht auf die Zahlung der Kaution in Raten wahrnimmt. Erst wenn der oder die Mieter:in mit der Zahlung der Mietkaution mehr als zwei Kaltmieten im Rückstand ist, darf der oder die Vermieter:in ihn oder sie kündigen. Hinterlegt der oder die Mieter:in nach der Kündigung (oder bis spätestens bis zwei Monate nach der Zustellung einer Räumungsklage) dann doch die volle Mietkaution, wird die Kündigung wieder unwirksam.
Können Vermieter:innen auf Mietkaution verzichten?
Es gibt keine gesetzliche Pflicht oder Vorgabe an Vermieter:innen, Mietkaution zu verlangen. Vermieter:innen können eine Wohnung vermieten, ohne eine Mietsicherheit zu verlangen. Auch wenn sie keine Mietkaution verlangen, ist der Mieter oder die Mieterin trotzdem weiterhin verpflichtet, für alle Schulden oder Schäden voll aufzukommen. Und Vermieter:innen können solche Ansprüche natürlich auch ohne Mietkaution vor Gericht einklagen.
Dürfen Vermieter:innen nachträglich eine Mietkaution verlangen?
Wurde im Mietvertrag keine Mietkaution vereinbart, müssen Mieter:innen auch keine Kaution leisten. Will der oder die Vermieter:in nachträglich den Mietvertrag ändern, um Regelungen für eine Mietkaution aufzunehmen, müssen Mieter:innen dem nicht zustimmen. War eine Mietkauton vereinbart, der oder die Vermieter:in hat aber vergessen, sie auch tatsächlich einzufordern, kann er oder sie das noch bis zu drei Jahre nach Abschluss des Mietvertrags tun. Nach drei Jahren verjährt der Anspruch auf Mietkaution (§ 195 BGB).
Höhe: Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Die Höhe der Mietkaution darf drei Nettokaltmieten, also drei Monatsmieten ohne Nebenkosten, nicht übersteigen. Diese maximale Höhe für Mietsicherheiten ist in §551 BGB festgeschrieben. Sie gilt für Barkaution genauso wie für Mietkautionsbürgschaften und auch für jede Kombination von Barkaution mit gleichzeitiger Mietkautionsbürgschaft. Fordert der oder die Vermieter:in eine Mietsicherheit, die drei Monatsmieten übersteigt, spricht man von "Übersicherung". Solchen Forderungen müssen Sie nicht nachkommen. Entsprechende Formulierungen in einem Mietvertrag sind ungültig.
Freiwillig höhere Mietkaution ist wirksam
Auch wenn der oder die Vermieter:in die Mietkaution nur bis zur gesetzlich festgelegten Höhe von drei Nettokaltmieten fordern darf, dürfen Mieter:innen freiwillig und unaufgefordert trotzdem immer auch eine höhere Mietsicherheit anbieten. Es spricht nichts dagegen, dass zum Beispiel Eltern, die sich dadurch vielleicht bessere Chancen für Ihr Kind auf eine Wohnung erhoffen, dem oder der Vermieter:in zusätzlich zur Barkaution auch noch eine Mietkautionsbürgschaft anbieten. So eine zusätzliche Kautionsbürgschaft muss auch in Ihrer Höhe nicht begrenzt sein. Jede Art von Übersicherung ist rechtens, wenn sie freiwillig und unaufgefordert erfolgt. Im Fall von Schaden oder Schulden darf der oder die Vermieter:in eine solche freiwillig höhere Mietkaution auch tatsächlich nutzen.
Barkaution in Raten: Kann Kaution in Raten gezahlt werden?
Mieter:innen haben, nach §551 BGB, das Recht, die Mietkaution in drei Raten zu bezahlen. Die erste Rate muss bei Beginn des Mietverhältnisses (im Monat des Mietbeginns) bezahlt werden, die beiden anderen jeweils direkt in den folgenden Monaten. Bezahlt der oder die Mieter:in in den ersten drei Monaten nach Mietbeginn zwei von drei Raten nicht, darf der oder die Vermieter:in ihn oder sie außerordentlich kündigen. Das Recht auf Ratenzahlung der Kaution haben Mieter:innen auch dann, wenn es dazu im Mietvertrag keine Regelungen gibt. Formulierungen im Mietvertrag, die Ratenzahlung ausschließen oder eine komplette Zahlung der gesamten Mietkaution im ersten Monat fordern, sind unwirksam.
Erhöht sich die Mietkaution, wenn die Miete erhöht wird?
Bei einer Mieterhöhung erhöht sich die Mietkaution nicht. Die vereinbarte Mietkaution gilt bis zur Beendigung des Mietvertrags. Der oder die Vermieter:in darf die Mietkaution nachträglich nicht erhöhen. Die Höhe der Mietkaution kann für einen abgeschlossenen Mietvertrag, nur verändert werden, wenn der oder die Mieter:in solchen Änderungen ausdrücklich zustimmt oder der oder die Vermieter:in den Vertrag beendet und mit Ihnen einen neuen Mietvertrag abschließt. Sie müssen als Mieter:in einer nachträglichen Kautionserhöhung (oder überhaupt einem neuen Vertrag für eine bestehende Wohnung) nicht zustimmen. Zusätzlich vereinbarte Mieterhöhungen oder Mieterhöhungen, die schon im Mietvertrag festgelegt sind, zum Beispiel Staffelmiete, haben keinen Einfluss auf die Höhe der Mietkaution.
Möglichkeiten: Welche Arten von Mietkaution gibt es?
Eine Mietkaution kann als Bürgschaft oder Barkaution gestellt werden. Wird die Mietkaution als Barkaution übergeben, muss dieses Geld angelegt werden. Entweder kann der oder die Mieter:in selbst das Geld anlegen und an den Vermieter verpfänden, oder der oder die Vermieter:in legt das Geld im Namen des Mieters oder der Mieterin auf einem sogenannten Treuhandkonto an. Üblicherweise und in den allermeisten Fällen übernimmt der oder die Vermieter:in die Aufgabe, die Mietkaution anzulegen.
Barkaution
Die Barkaution ist die häufigste Form der Mietkaution. Dabei überweist der oder die Mieter:in dem Vermieter oder der Vermieterin die Mietkaution und der Vermieter legt die Kaution im Namen des Mieters an. Nur selten wird die Mietkaution tatsächlich in bar (als Bargeld) an den oder die Vermieter:in übergeben. Das ist auch nicht schlau, weil man eine Überweisung viel besser nachweisen kann, wenn das nötig sein sollte. Aber auch wenn die Kaution vom Mieter oder von der Mieterin an den oder die Vermieter:in überwiesen und nicht als Bargeld übergeben wird, spricht man von einer Barkaution. Mieter:innen sollten darauf achten, dass Ihnen der oder die Vermieter:in die Übergabe oder Überweisung der Kaution schriftlich bestätigt.
Mietkautionskonto: Wie müssen Vermieter:innen die Kaution anlegen?
Der oder die Vermieter:in muss eine ihm oder ihr überlassene Barkaution, nach §551 BGB, "zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz" anlegen (Verzinsungspflicht). Das Geld kann auf einem Sparkonto, Tagesgeldkonto oder Sparbuch angelegt werden. Am Ende des Mietverhältnisses stehen dem oder der Mieter:in alle Zinsgewinne zu. Die Deutsche Bundesbank führt eine Statistik über Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (MFI-Zinsstatistik SUD105), die dabei helfen kann, grob nachzuvollziehen, welche Erträge aus der Verzinsung einer Mietkaution im Laufe der Jahre möglich gewesen wären. Während das Mietverhältnis läuft, werden die Zinsgewinne nicht an den oder die Mieter:in ausgezahlt. Sie werden Teil der Mietsicherheit und dürfen, genauso wie die ursprüngliche Kautionssumme, im Schadensfall vom Vermieter oder von der Vermieterin einbehalten werden.
Mietkaution insolvenzfest anlegen
Der oder die Vermieter:in muss außerdem sicherstellen, dass die Mietkaution von seinem oder ihrem eigenen Vermögen getrennt angelegt ist. Idealerweise passiert das über ein offenes Treuhandkonto (offen ausgewiesenes Sonderkonto). Der oder die Vermieter:in (Treuhänder:in) eröffnet das Konto im Namen des Mieters oder der Mieterin (Treugeber:in) und gibt einen Verwendungszweck (Mietkaution) an. So wird sichergestellt, dass im Fall einer Insolvenz des Vermieters oder der Vermieterin die Mietkaution von seinen oder ihren Gläubigern und Gläubigerinnen nicht gepfändet werden kann, also insolvenzfest angelegt ist.
Auskunft: Welche Informationen darf der Mieter zum Kautionskonto verlangen?
Der oder die Mieter:in hat ein Recht auf Auskunft (Auskunftsrecht) darüber, wo und wie und zu welchen Zinsen der oder die Vermieter:in die Barkaution angelegt hat. Der oder die Vermieter:in muss den Nachweis erbringen (Nachweispflicht), dass er oder sie das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen (und damit insolvenzsicher) angelegt hat. Legt der oder die Vermieter:in die Mietkaution nicht zinsbringend an, ist das möglicherweise Untreue nach 266 StGB. Hat es der oder die Vermieter:in versäumt, die Mietkaution anzulegen, kann der oder die Vermieter:in eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen verlangen. Die Deutsche Bundesbank führt eine Statistik über Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (MFI-Zinsstatistik SUD105), die dabei helfen kann, grob nachzuvollziehen, welche Zinserträge für eine Mietkaution im Laufe der Jahre möglich gewesen wären. Gibt der oder die Vermieter:in, nach schriftlicher Aufforderung, keine Auskunft über die Anlage der Kaution, kann der oder die Mieter:in das auch gerichtlich einfordern (Auskunftsklage).
Kautionssparbuch
Wenn der oder die Vermieter:in das akzeptiert, kann der oder die Mieter:in selbst die Mietkaution anlegen und das Konto oder Sparbuch (Kautionssparbuch), auf dem das Geld liegt, an den oder die Vermieter:in verpfänden. Der oder die Mieter:in formuliert und unterschriebt dafür eine Verpfändungserklärung, und informiert die Bank über diese Verpfändung. Die Bank setzt dann einen Sperrvermerk auf das Sparbuch oder Konto (Sperrkonto) und stellt damit sicher, dass der oder die Vermieter:in einerseits zugreifen kann, andererseits aber nicht ohne das Wissen des Kontoinhabers oder der Kontoinhaberin, also des Mieters oder der Mieterin, zugreifen kann. Erst, wenn der oder die Mieter:in zustimmt, zahlt die Bank an den oder die Vermieter:in aus.
Kautionsbürgschaft
Alternativ zur Barkaution oder Einzahlung auf ein Mietkautionskonto kann auch eine Mietkautionsbürgschaft als Mietsicherheit übergeben werden. Bei der Mietkautionsbürgschaft verpflichtet sich ein Bürge oder eine Bürgin Schäden oder Schulden des Mieters oder der Mieterin zu übernehmen, die nach Beendigung der Mietsache möglicherweise offengeblieben sind. Der oder die Vermieter:in muss mit dem Bürgen oder der Bürgin einverstanden sein und darf dessen oder deren finanzielle Situation prüfen. Die Kautionsbürgschaft hat den Vorteil, dass der oder die Mieter:in erstmal keine Barkaution leisten muss und der oder die Vermieter:in kein Kautionskonto anlegen muss.
Kautionsversicherung
Die Mietkautionsversicherung ist eine Sonderform der Mietkautionsbürgschaft, bei der ein Versicherungsunternehmen gegen eine regelmäßige Zahlung die Kautionsbürgschaft für den oder die Mieter:in übernimmt. Kautionsbürgschaften durch Banken oder Versicherungen sind für den oder die Vermieter:in bequemer als Privatbürgschaften, zum Beispiel durch die Eltern, weil er oder sie die Finanzkraft des Bürgen oder der Bürgin nicht prüfen muss. Anbieter von Mietkautionsversicherung versprechen eine schnelle Zustellung der Bürgschaftsurkunde und oft ist es auch möglich, online abzuschließen. Versicherungsunternehmen, die sich auf Mietkautionsbürgschaften spezialisiert haben, nennt man "Kautionskasse".
Rückzahlung Frist: Wie lange dürfen Vermieter:innen Kaution einbehalten?
Sechs Monate nach der Übergabe der Mietsache verjähren (enden) nach §548 BGB alle Ansprüche des Vermieters oder der Vermieterin auf die Behebung von Schäden. Hat der oder die Vermieter:in bis dahin dem oder der Mieter:in keine Schäden gemeldet, muss er oder sie die Mietkaution mit Zinsen zurückzahlen. Für offene Schulden des Mieters oder der Mieterin, zum Beispiel aus einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung, gilt diese Frist nicht. Im Fall von Schulden darf der oder die Vermieter:in die Kaution einbehalten, bis die Schulden bezahlt sind und in jedem Fall, bis eine Betriebskostenabrechnung verbindlich vorliegt. Viele Vermieter:innen behalten die Kaution, obwohl keine Schäden oder Schulden mehr offen sind, trotzdem noch sechs Monate lang ein. Der oder die Mieter:in hat hier eigentlich keine Möglichkeiten, die Kautionsrückzahlung zu beschleunigen, außer er oder sie vereinbart mit dem oder der Vermieter:in (zum Beispiel im Rahmen eines Wohnungsübergabeprotokolls bei der Rückgabe der Wohnung) schriftlich eine frühere Rückgabe der Mietkaution.
Anspruch: Wann dürfen Vermieter:innen Kaution einbehalten?
Stellt der oder die Vermieter:in nach dem Ende des Mietverhältnisses an der Wohnung Schäden oder Mängel fest oder sind noch Schulden aus Miete oder Betriebskostenabrechnungen (Nebenkosten) offen, darf der oder die Vermieter:in einen Teil der Mietkaution einbehalten, der diesen Schäden oder Schulden entspricht. Kosten für zum Beispiel Schönheitsreparaturen, die vom Mieter oder von der Mieterin nicht ausgeführt wurden, kann der oder die Vermieter:in nur dann von der Kaution einbehalten, wenn diese auch als Pflichten im Mietvertrag vereinbart waren. Haben Sie freiwillig eine höhere Mietsicherheit hinterlegt, darf der oder die Vermieter:in darauf voll zugreifen. Die Zinsen aus der Mietkaution erhöhen die Mietsicherheit. Auch alle Zinserträge aus der Mietkaution darf der oder die Vermieter:in einbehalten und nutzen, um Schaden oder Schulden auszugleichen. Der Vermieter oder die Vermieterin muss nachvollziehbar machen warum er oder sie Kaution einbehält und darf die einbehaltene Mietkaution nur zweckgebunden verwenden.
Vermieter:innen müssen erklären, was sie warum einbehalten
Der oder die Vermieter:in muss erklären, warum er oder sie Mietkaution einbehalten hat und nachvollziehbar aufzeigen wie hoch die offenen Schäden, Mängel oder Schulden seiner oder ihrer Meinung nach sind. Steht die Höhe der Schulden oder Schäden noch nicht fest, weil zum Beispiel die genaue Betriebskostenabrechnung noch aussteht oder es noch keinen Kostenvoranschlag von Handwerkern und Handwerkerinnen gibt, darf der oder die Vermieter:in die Kosten auf der Grundlage der vergangenen Jahre schätzen.
Mietkaution muss zweckgebunden verwendet werden
Der oder die Vermieter:in muss die Mietkaution zweckgebunden verwenden. Das heißt, er oder sie darf die Kaution nur zur Behebung von Mängeln oder Schäden an der Mietsache verwenden. Bezahlt er oder sie mit der Mietkaution zum Beispiel Handwerker:innen für eine Schadenbeseitigung, muss er oder sie dem oder der Mieter:in diese Kosten nennen und darf nur einen Anteil der Mietkaution in der tatsächlichen Höhe dieser Kosten einbehalten.
Dürfen Vermieter:innen Kaution einbehalten, wenn Nebenkosten offen sind?
Ja, der oder die Vermieter:in darf Mietkaution in Höhe der offenen Forderung einbehalten, wenn der oder die Mieter:in zum Zeitpunkt des Auszugs die Nebenkosten noch nicht (vollständig) bezahlt hat. Liegt die Nebenkostenabrechnung (Betriebskostenabrechnung) zum Ende des Mietverhältnisses noch nicht vor, darf der oder die Vermieter:in die Höhe der offenen Betriebskosten auf der Grundlage früherer Jahre schätzen. War seine oder ihre Schätzung zu niedrig, darf der oder die Vermieter:in natürlich das restliche, ausstehende Geld einfordern. War seine oder ihre Schätzung zu hoch, muss er oder sie das zu viel einbehaltene Geld wieder auszahlen. Die Frist von sechs Monaten für die Rückzahlung der Mietkaution gilt für offene Nebenkosten nicht. Der oder die Vermieter:in darf die Mietkaution anteilig einbehalten, bis die Betriebskostenabrechnung (Nebenkostenabrechnung) vorliegt.
Verkauf: Was passiert mit Mietkaution bei Eigentümerwechsel?
Bei einem Eigentümerwechsel oder Vermieterwechsel übernimmt der oder die neue Vermieter:in den bestehenden Mietvertrag unverändert (§566 BGB "Kauf bricht nicht Miete") und damit auch die Verantwortung für die Mietkaution. Endet das Mietverhältnis ohne Schäden oder Schulden, muss der oder die neue Vermieter:in die Mietkaution, in der vereinbarten Höhe und mit Zinsen an den oder die Mieter:in zurückzahlen. Auch der oder die neue Eigentümer:in ist verpflichtet, Auskunft darüber zu geben, wie die Mietkaution angelegt ist und was sich gegebenenfalls an der Anlageform und Zinsen geändert hat. Ist Ihre Mietsicherheit ein verpfändetes Sparbuch (Sparbuch mit Verpfändungserklärung) müssen Sie den oder die Vermieter:in in der Verpfändungserklärung ändern. Ist Ihre Mietsicherheit eine Mietbürgschaft, dann ist diese auch dann weiterhin gültig, wenn in der Mietkautionserklärung noch der oder die alte Vermieter:in genannt ist.
Dürfen neue Eigentümer:innen die Mietkaution erhöhen?
Übernimmt ein neuer Eigentümer oder eine neue Eigentümerin die Immobilie, in der Sie wohnen, darf er oder sie die Mitkaution nicht erhöhen. Wurde in Ihrem Mietvertrag keine Mietkaution verlangt, darf auch der oder die neue Vermieter:in bei einem Eigentümerwechsel nachträglich keine Kaution verlangen. Die Höhe der Mietkaution kann für einen abgeschlossenen Mietvertrag, nur verändert werden, wenn der oder die Mieter:in solchen Änderungen ausdrücklich zustimmt oder der bzw. die Vermieter:in den Vertrag beendet und ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Mieter:innen müssen einer nachträglichen Erhöhung der Mietkaution (oder überhaupt einem neuen Vertrag für eine bestehende Wohnung) nicht zustimmen.
Wer erhält im Todesfall des Mieters oder der Mieterin die Mietkaution?
Mit dem Tod des Mieters oder der Mieterin endet das Mietverhältnis nicht. Es geht auf Personen über, die im gemieteten Haushalt leben oder als Mitmieter:innen im Mietvertrag genannt werden, also z.B. Ehepartner:innen oder Kinder. Gibt es solche "eintrittsberechtigte Personen" (§563 BGB) nicht, geht das Mietverhältnis auf die Erben und Erbinnen des Mieters oder der Mieterin über. Eintrittsberechtigte Personen und Erben bzw. Erbinnen haben ein Sonderkündigungsrecht, wenn sie den Mietvertrag nicht übernehmen wollen. Am Ende wird die Mietkaution an die Person zurückgezahlt, die das Mietverhältnis übernimmt. Findet sich niemand, der oder die den Mietvertrag fortsetzen will, muss der oder die Vermieter:in die Mietkaution an die Erben und Erbinnen des verstorbenen Mieters oder der verstorbenen Mieterin auszahlen. Natürlich darf der oder die Vermieter:in, auch bei der Rückzahlung an eintrittsberechtigte Personen oder Erben und Erbinnen, Teile der Mietkaution für eventuell offene Schulden oder Schäden einbehalten.
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