Barkaution: Junges Paar studiert einen Mietvertrag auf dem Sofa
Sicherheit für Vermieter

Barkaution – muss die Kau­tion bar be­zahlt werden?

Die Barkaution ist ein Geldbetrag, den der Mieter vor Mietbeginn an den Vermieter zahlt. Dieses Geld dient dem Vermieter als Absicherung, falls nach Auszug des Mieters offene Forderungen bestehen. Die Bar­kaution kann er zum Beispiel nutzen, um Kosten für Reparatur­arbeiten oder nicht gezahlte Neben­kosten zu begleichen. Die Kautions­höhe darf maximal drei Monats­netto­mieten betragen. Diesen Betrag kann der Mieter in bar oder per Überweisung zahlen. Der Ver­mieter ist laut BGB § 551 verpflichtet, das Geld getrennt von seinem Privat­vermögen auf ein Miet­kautions­konto einzuzahlen. Während des Miet­verhält­nisses haben weder Vermieter noch Mieter Zugriff auf dieses Geld. Falls der Mieter zu Mietbeginn die Kautions­summe nicht auf­bringen kann oder will, gibt es  Alter­nativen wie zum Beispiel eine Miet­kautions­versicherung, die dem Vermieter Miet­sicher­heit garan­tieren und die finanzielle Belastung für den Mieter reduzieren.

Eine Barkaution ist ein Geld­betrag, den der Mieter vor Miet­beginn an den Vermieter zahlt. Dieses Geld dient dem Ver­mieter zur finanziellen Ab­sicherung, falls nach Beendigung des Miet­verhält­nisses noch offene Forder­ungen bestehen. Diese können an­fallen, wenn Mieter bei Mietende Schäden in der Woh­nung hinter­lassen oder noch ausstehende Neben­kosten­abrech­nungen vorliegen. Der Begriff „Bar­kaution“ bedeutet nicht, dass Mieter die Kaution in bar zahlen müssen. Der Mieter kann die Miet­kaution auch über­weisen. Eine andere Verein­barung zwischen Mieter und Vermieter, eine Mietsicherheit zu hinterlassen, ist zulässig, darf aber nicht zum Nach­teil des Mieters sein.

Laut § 551 des Bürger­lichen Gesetz­buches (BGB) muss die Bar­kaution für die Miete insolvenz­fest und getrennt vom Privat­vermögen des Ver­mieters ange­legt werden. Die Zinsen, die auf die ange­legte Kaution anfallen, gehören dem Mieter. Eine Aus­nahme bilden Studenten- und Jugend­wohn­heime. Der Vermieter ist hier nicht ver­pflichtet, die Kaution zu verzinsen. Diese Regelung soll Vermieter dieser Einrichtungen vom bürokratischen Aufwand entlasten, der durch die Menge an Mietern, die oft wechseln, entsteht. 

Die Höhe der Bar­­kaution für die Miete darf drei Netto­­kalt­­mieten nicht über­­steigen. Die Kaution für eine Wohnung zu einer Kalt­­miete von 750 Euro darf also maximal 2.250 Euro betragen. Die Höhe der Warm­­miete, in der in der Regel Betriebs- und Neben­­kosten wie zum Beispiel Heiz­­kosten enthalten sind, spielt für die Be­rechnung der Kaution keine Rolle.
Wann Sie die Mietkaution überweisen müssen, steht in der Regel im Vertrag. Im Idealfall zahlen Mieter die Bar­kaution in voller Höhe nach Vertrags­abschluss und kurz vor Einzug in die neue Wohnung. Als Mieter haben Sie aber auch laut § 551 Abs. 2 (BGB) das Recht, die Kaution in drei Raten zu zahlen: Die erste Rate der Miet­kaution ist bei der Wohnungs­über­gabe fällig, die zweite zu Anfang des zweiten Miet­monats, die dritte Rate erfolgt Anfang des dritten Miet­monats.

Nein, Mieter sind nicht verpflichtet, die Kaution in bar zu zahlen, sie können die Kaution auch auf ein Konto über­weisen. Eine Bar­zahlung ist zwar möglich, der Ver­­mieter kann jedoch nicht darauf bestehen, dass der Mieter die Kaution in bar über­­gibt. Bestehen Ver­­mieter darauf, die Kaution in bar zu erhalten, kann der Rechts­weg helfen.

Wenn Sie die Mietkaution in bar bezahlen möchten, sollten Sie von Ihrem Ver­mieter eine Quittung über den Er­halt des Geldes erhalten. So haben Sie einen Nach­­weis für die Zahlung der Kaution. Ihr Ver­mieter darf das Geld nicht in bar lagern, sondern muss es auf ein Konto ein­zahlen oder an­legen. Auch dafür können Mieter einen Nach­weis ver­langen.

Wenn Sie als Mieter zu Beginn des Miet­ver­hältnisses die Bar­kaution nicht in auf ein­mal zahlen können oder möchten, haben Sie noch folgende Alter­nativen:

  • Ratenzahlung: Statt der ein­maligen Kautions­zahlung, können Sie die Kaution auch in drei Raten zahlen. Die erste Rate fällt dann zu Miet­beginn an. Die weiteren Raten in den beiden folgenden Monaten.
  • Kleinkredit: Wenn Sie nicht genug Geld für die Miet­kaution haben, können Sie einen Klein­kredit beantragen. Klein­kredite sind Raten­kredite mit kleiner Kreditsumme. Die Zinsen sind stark abhängig vom Anbieter und wie lange die Laufzeit der Rück­zahlung ist.
  • Mietkautionssparbuch: Ein Miet­kautions­sparbuch ist ein Sparbuch, das ähnlich funktioniert wie ein Miet­kautions­konto. Der Ver­mieter legt die Miet­kaution dort separat von seinem übrigen Vermögen an und – falls es keine offenen Forderungen gibt – zum Ende des Miet­verhält­nisses mit den Zinsen ausgezahlt. Aufgrund der sehr niedrigen Zinsen werden Miet­kautions­sparbücher kaum noch verwendet.
  • Mietkautionsbürgschaft: Hierbei handelt es sich um eine vertragliche Verein­barung zwischen Mieter, Vermieter und einem Bürgen. Ein Bürge kann sowohl eine Privat­person oder eine Firma sein. Der Bürge verpflichtet sich für Schadens­ersatz­ansprüche des Vermieters aufzu­kommen, jedoch nur bis zur festgelegten Höhe der Kaution, also maximal drei Netto­kalt­mieten.
  • Mietkautionsdepot: Ein Miet­kautions­depot ermöglicht Mietern, ihre Miet­kaution in Invest­ment­fonds, ETFs und andere Finanzprodukte anzulegen. Invest­ment­fonds sind Anlage­produkte, bei denen eine Invest­ment­gesellschaft Geld von Anlegern sammelt und es in verschiedene Wert­papiere investiert, wie z. B. Anleihen, Aktien, Rohstoffe oder Immobilien. Diese Art der Geld­anlage für Miet­kautionen kann höhere Renditen als andere Anlageformen einbringen, birgt aber auch das Risiko eines Totalverlusts.
  • Mietkautionsversicherung: Eine Miet­kautions­versicherung fungiert als Bürg­schaft für den Mieter. Anstatt zu Beginn des Miet­verhältnisses hohe Kosten zu tragen, schließt der Mieter eine Versicherung ab. Er zahlt regelmäßig einen Versicherungs­beitrag, der von der ursprünglichen Miet­kautions­forderung abhängt. Die Beiträge beginnen bei den meisten Anbietern bei 25 Euro pro Jahr. Als Nachweis für die Sicher­heit erhält der Vermieter eine Bürgschafts­urkunde von der Versicherung. Bei der Allianz erhalten Vermieter diesen Nach­weis inner­halb von 24 Stunden nach Abschluss der Versicherung.
     

Erhalten Vermieter eine Bar­kaution vom Mieter, sind sie gesetz­lich verpflichtet, das Geld getrennt von ihrem restlichen Vermögen auf einem eigens eröffneten Konto aufzubewahren. Meist ist das ein Mietkautionskonto mit entsprechenden Beschränkungen. Miet­zahlungen oder andere Zahlungstransfers dürfen darüber nicht abgewickelt werden. Im Falle einer Bar­zahlung der Kaution sollten sowohl Mieter als auch Vermieter eine Quittung für das einge­reichte Geld erhalten.

Nach Beendigung des Miet­verhält­nisses findet in der Regel eine Abnahme der Wohnung durch den Vermieter oder durch ihn beauf­tragte Dritte statt. Sind während der Mietdauer Schäden in der Wohnung entstanden, dient das Kautionsgeld in der Regel zur Zahlung der Kosten für die Reparaturarbeiten. Die Kosten­aufstellung dafür müssen Vermieter dem Mieter mitteilen. Dasselbe gilt, wenn der Mieter eventuellen Nach­zahlungen bei den Neben­kosten nicht nach­kommt oder eine Mietforderungen nicht begleicht. Gibt es keine Schäden in der Wohnung und sind alle Rechnungen beglichen, geht die Kautionssumme inklusive ange­sammelter Zinsen an den Mieter zurück. Für die Abwicklung der Kautions­rück­zahlung haben Vermieter bis zu sechs Monate Zeit.

In der Regel dürfen Vermieter erst auf die Kaution zugreifen, wenn das Mietverhältnis endet. Erfüllen Mieter sämtliche im Mietvertrag festgehaltenen Pflichten, bleibt das Kautionsgeld unangetastet, die gesamte Summe muss dem Mieter in diesem Fall nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Verfügung stehen. Deswegen braucht es ein separates Konto, das z. B. bei Insolvenz des Vermieters unangetastet bleibt. Erst nach Beendigung des Miet­verhältnisses darf der Vermieter gesicherte Ansprüche mit der Miet­kaution begleichen, die aus dem Mietverhältnis entstanden sind, z. B. Kosten für Reparaturen am vermieteten Wohnraum. Nur in unstrittigen und meist gerichtlich festgestellten Ausnahme­fällen können Vermieter während des Miet­verhältnisses auf die Kaution zugreifen. Die Kaution dient dann als Ausgleich für aus dem Miet­verhältnis entstandene Forderungen an den Mieter.

Wenn der Mieter zu Beginn des Miet­verhält­nisses die Bar­kaution nicht zahlen kann, gibt es mehrere Möglich­keiten: Der Mieter kann dem Vermieter eine Miet­kautions­bürg­schaft oder Miet­kautions­versicherung als Miet­sicherheit anbieten. In diesem Fall muss er selbst keine ein­malige Kautions­zahlung leisten. Alternativ kann er die Miet­kaution in drei Monats­raten zahlen oder den Vermieter bitten, die Zahlung der Kaution auf einen späteren Zeitpunkt zu ver­schieben.

Erst wenn der Mieter nach Abschluss des Mietvertrags weder der Kautions­forderung nach­kommt noch Alter­nativen anbietet, darf der Vermieter den Vertrag frist­los kündigen. Gemäß BGB (§ 569) liegt mit dem Nicht­zahlen der Kaution ein wichtiger Grund vor, der eine außerordentliche Kündigung ermöglicht. Damit der Vermieter die frist­lose Kündigung durch­setzen kann, muss die Miet­kaution im Vertrag fest­gelegt sein.
 

Grundsätzlich kann der Vermieter nicht erzwingen, dass Mieter die Miet­kaution in bar bezahlen. Eine rechtliche Grund­lage dafür gibt es nicht. Eine Bar­zahlung ist jedoch möglich. Wenn der Mieter die Miet­kaution in bar zahlen möchte, sollte er auf eine Quittung bestehen. Damit weist der Ver­mieter nach, dass er die Miet­kaution erhalten hat. Nur so kann der Mieter sicher­gehen, dass die Zahlung der Kaution in bar seriös ist.

Nach der Bar­zahlung muss der Vermieter sich um eine insolvenz­feste Anlage des Geld­betrages sicherstellen. Das heißt, dass er die Kaution separat von seinem Privat­vermögen und der Miet­zahlung anlegen muss. Im Falle einer Privat­insolvenz des Ver­mieters gilt das Kautions­geld dann nicht als Teil der Insolvenz­masse. Der Mieter sollte einen Nachweis über die Anlage des Kautions­betrages erhalten.

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