Barkaution – muss die Kau­tion bar be­zahlt werden?

Eine Barkaution ist ein Geld­betrag, den Mieter:innen vor Miet­beginn an den oder die Vermieter:in zahlt. Dieses Geld dient Ver­mieter:innen zur finanziellen Ab­sicherung, falls nach Beendigung des Miet­verhält­nisses noch offene Forder­ungen bestehen. Diese können an­fallen, wenn Mieter:innen bei Mietende Schäden in der Woh­nung hinter­lassen oder noch ausstehende Neben­kosten­abrech­nungen vorliegen. Der Begriff „Bar­kaution“ bedeutet nicht, dass Mieter:innen die Kaution in bar zahlen müssen. Der oder die Mieter:in kann die Miet­kaution auch über­weisen. Eine andere Verein­barung zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen, eine Mietsicherheit zu hinterlassen, ist zulässig, darf aber nicht zum Nach­teil des Mieters oder der Mieterin sein.

Laut § 551 des Bürger­lichen Gesetz­buches (BGB) muss die Bar­kaution für die Miete insolvenz­fest und getrennt vom Privat­vermögen des Ver­mieters oder der Vermieterin ange­legt werden. Die Zinsen, die auf die ange­legte Kaution anfallen, gehören dem oder der Mieter:in. Eine Aus­nahme bilden Studenten- und Jugend­wohn­heime. Vermieter:innen sind hier nicht ver­pflichtet, die Kaution zu verzinsen. Diese Regelung soll Vermieter:innen dieser Einrichtungen vom bürokratischen Aufwand entlasten, der durch die Menge an Mietern und Mieterinnen, die oft wechseln, entsteht. 

Die Höhe der Bar­­kaution für die Miete darf drei Netto­­kalt­­mieten nicht über­­steigen. Die Kaution für eine Wohnung zu einer Kalt­­miete von 750 Euro darf also maximal 2.250 Euro betragen. Die Höhe der Warm­­miete, in der in der Regel Betriebs- und Neben­­kosten wie zum Beispiel Heiz­­kosten enthalten sind, spielt für die Be­rechnung der Kaution keine Rolle.

Wann Sie die Mietkaution überweisen müssen, steht in der Regel im Vertrag. Im Idealfall zahlen Mieter:innen die Bar­kaution in voller Höhe nach Vertrags­abschluss und kurz vor Einzug in die neue Wohnung. Als Mieter:in haben Sie aber auch laut § 551 Abs. 2 (BGB) das Recht, die Kaution in drei Raten zu zahlen: Die erste Rate der Miet­kaution ist bei der Wohnungs­über­gabe fällig, die zweite zu Anfang des zweiten Miet­monats, die dritte Rate erfolgt Anfang des dritten Miet­monats.

Nein, Mieter:innen sind nicht verpflichtet, die Kaution in bar zu zahlen, sie können die Kaution auch auf ein Konto über­weisen. Eine Bar­zahlung ist zwar möglich, Ver­­mieter:innen können jedoch nicht darauf bestehen, dass Mieter:innen die Kaution in bar über­­geben. Bestehen Ver­­mieter:innen darauf, die Kaution in bar zu erhalten, kann der Rechts­weg helfen.

Wenn Sie die Mietkaution in bar bezahlen möchten, sollten Sie von Ihrem Ver­mieter oder Ihrer Vermieterin eine Quittung über den Er­halt des Geldes erhalten. So haben Sie einen Nach­­weis für die Zahlung der Kaution. Ihr:e Ver­mieter:in darf das Geld nicht in bar lagern, sondern muss es auf ein Konto ein­zahlen oder an­legen. Auch dafür können Mieter:innen einen Nach­weis ver­langen.

Wenn Sie als Mieter:in zu Beginn des Miet­ver­hältnisses die Bar­kaution nicht in auf ein­mal zahlen können oder möchten, haben Sie noch folgende Alter­nativen:

• Ratenzahlung: Statt der ein­maligen Kautions­zahlung, können Sie die Kaution auch in drei Raten zahlen. Die erste Rate fällt dann zu Miet­beginn an. Die weiteren Raten in den beiden folgenden Monaten.
• Kleinkredit: Wenn Sie nicht genug Geld für die Miet­kaution haben, können Sie einen Klein­kredit beantragen. Klein­kredite sind Raten­kredite mit kleiner Kreditsumme. Die Zinsen sind stark abhängig vom Anbieter und wie lange die Laufzeit der Rück­zahlung ist.
• Mietkautionssparbuch: Ein Miet­kautions­sparbuch ist ein Sparbuch, das ähnlich funktioniert wie ein Miet­kautions­konto. Der oder die Ver­mieter:in legt die Miet­kaution dort separat von seinem übrigen Vermögen an und – falls es keine offenen Forderungen gibt – zum Ende des Miet­verhält­nisses mit den Zinsen ausgezahlt. Aufgrund der sehr niedrigen Zinsen werden Miet­kautions­sparbücher kaum noch verwendet.
• Mietkautionsbürgschaft: Hierbei handelt es sich um eine vertragliche Verein­barung zwischen Mieter:in, Vermieter:in und einem Bürgen oder einer Bürgin. Ein Bürge oder eine Bürgin kann sowohl eine Privat­person oder eine Firma sein. Die bürgende Person oder Firma verpflichtet sich für Schadens­ersatz­ansprüche des Vermieters oder der Vermieterin aufzu­kommen, jedoch nur bis zur festgelegten Höhe der Kaution, also maximal drei Netto­kalt­mieten.
• Mietkautionsdepot: Ein Miet­kautions­depot ermöglicht Mietern und Mieterinnen, ihre Miet­kaution in Invest­ment­fonds, ETFs und andere Finanzprodukte anzulegen. Invest­ment­fonds sind Anlage­produkte, bei denen eine Invest­ment­gesellschaft Geld von Anlegern und Anlegerinnen sammelt und es in verschiedene Wert­papiere investiert, wie z. B. Anleihen, Aktien, Rohstoffe oder Immobilien. Diese Art der Geld­anlage für Miet­kautionen kann höhere Renditen als andere Anlageformen einbringen, birgt aber auch das Risiko eines Totalverlusts.
• Mietkautionsversicherung: Eine Miet­kautions­versicherung fungiert als Bürg­schaft für Mieter:innen. Anstatt zu Beginn des Miet­verhältnisses hohe Kosten zu tragen, schließen Mieter:innen eine Versicherung ab. Sie zahlen regelmäßig einen Versicherungs­beitrag, der von der ursprünglichen Miet­kautions­forderung abhängt. Die Beiträge beginnen bei den meisten Anbietern bei 25 Euro pro Jahr. Als Nachweis für die Sicher­heit erhält der oder die Vermieter:in eine Bürgschafts­urkunde von der Versicherung. Bei der Allianz erhalten Vermieter:innen diesen Nach­weis inner­halb von 24 Stunden nach Abschluss der Versicherung.
   

Erhalten Vermieter:innen eine Bar­kaution von Mieter:innen, sind sie gesetz­lich verpflichtet, das Geld getrennt von ihrem restlichen Vermögen auf einem eigens eröffneten Konto aufzubewahren. Meist ist das ein Mietkautionskonto mit entsprechenden Beschränkungen. Miet­zahlungen oder andere Zahlungstransfers dürfen darüber nicht abgewickelt werden. Im Falle einer Bar­zahlung der Kaution sollten sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen eine Quittung für das einge­reichte Geld erhalten.

Nach Beendigung des Miet­verhält­nisses findet in der Regel eine Abnahme der Wohnung durch die vermietende Person oder durch sie beauf­tragte Dritte statt. Sind während der Mietdauer Schäden in der Wohnung entstanden, dient das Kautionsgeld in der Regel zur Zahlung der Kosten für die Reparaturarbeiten. Die Kosten­aufstellung dafür muss der oder die Vermieter:in der mietenden Person mitteilen. Dasselbe gilt, wenn Mieter:innen eventuellen Nach­zahlungen bei den Neben­kosten nicht nach­kommen oder eine Mietforderungen nicht begleichen. Gibt es keine Schäden in der Wohnung und sind alle Rechnungen beglichen, geht die Kautionssumme inklusive ange­sammelter Zinsen an die Mieter:innen zurück. Für die Abwicklung der Kautions­rück­zahlung haben Vermieter:innen bis zu sechs Monate Zeit.

In der Regel dürfen Vermieter:innen erst auf die Kaution zugreifen, wenn das Mietverhältnis endet. Erfüllen Mieter:innen sämtliche im Mietvertrag festgehaltenen Pflichten, bleibt das Kautionsgeld unangetastet, die gesamte Summe muss dem oder der Mieter:in in diesem Fall nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Verfügung stehen. Deswegen braucht es ein separates Konto, das z. B. bei Insolvenz der vermietenden Person unangetastet bleibt. Erst nach Beendigung des Miet­verhältnisses dürfen Vermieter:innen gesicherte Ansprüche mit der Miet­kaution begleichen, die aus dem Mietverhältnis entstanden sind, z. B. Kosten für Reparaturen am vermieteten Wohnraum. Nur in unstrittigen und meist gerichtlich festgestellten Ausnahme­fällen können Vermieter:innen während des Miet­verhältnisses auf die Kaution zugreifen. Die Kaution dient dann als Ausgleich für aus dem Miet­verhältnis entstandene Forderungen an den oder die Mieter:in.

Wenn der oder die Mieter:in zu Beginn des Miet­verhält­nisses die Bar­kaution nicht zahlen kann, gibt es mehrere Möglich­keiten: Der oder die Mieter:in kann der vermietenden Person eine Miet­kautions­bürg­schaft oder Miet­kautions­versicherung als Miet­sicherheit anbieten. In diesem Fall muss er oder sie selbst keine ein­malige Kautions­zahlung leisten. Alternativ kann er oder sie die Miet­kaution in drei Monats­raten zahlen oder den Vermieter oder die Vermieterin bitten, die Zahlung der Kaution auf einen späteren Zeitpunkt zu ver­schieben.

Erst wenn der oder die Mieter:in nach Abschluss des Mietvertrags weder der Kautions­forderung nach­kommt noch Alter­nativen anbietet, darf der oder die Vermieter:in den Vertrag frist­los kündigen. Gemäß BGB (§ 569) liegt mit dem Nicht­zahlen der Kaution ein wichtiger Grund vor, der eine außerordentliche Kündigung ermöglicht. Damit die vermietende Person die frist­lose Kündigung durch­setzen kann, muss die Miet­kaution im Vertrag fest­gelegt sein.
 

Grundsätzlich können Vermieter:innen nicht erzwingen, dass Mieter:innen die Miet­kaution in bar bezahlen. Eine rechtliche Grund­lage dafür gibt es nicht. Eine Bar­zahlung ist jedoch möglich. Wenn Mieterin:innen die Miet­kaution in bar zahlen möchten, sollte sie auf eine Quittung bestehen. Damit weist die vermietende Person nach, dass sie die Miet­kaution erhalten hat. Nur so kann der oder die Mieter:in sicher­gehen, dass die Zahlung der Kaution in bar seriös ist.

Nach der Bar­zahlung müssen Vermieter:innen sich um eine insolvenz­feste Anlage des Geld­betrages sicherstellen. Das heißt, dass sie die Kaution separat von ihrem Privat­vermögen und der Miet­zahlung anlegen müssen. Im Falle einer Privat­insolvenz des Ver­mieters oder der Vermieterin gilt das Kautions­geld dann nicht als Teil der Insolvenz­masse. Mieter:innen sollten einen Nachweis über die Anlage des Kautions­betrages erhalten.