Frau mit Farbrolle streicht eine Säule in ihrer Wohnung
Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag prüfen

Schönheits­reparaturen: Wann Mieter renovieren müssen

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Kurz erklärt in 30 Sekunden
Worauf Sie schon im Mietvertrag achten sollten
  • Schönheitsreparaturen sind kleinere Renovierungsarbeiten, die lediglich dazu dienen, Gebrauchsspuren zu beseitigen. Sie umfassen unter anderem das Streichen von Wänden und das Verschließen von Dübellöchern.
  • Grundsätzlich ist die Endrenovierung Sache des Vermieters. Sie kann jedoch per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden.
  • Der Bundesgerichtshof (BGH) geht davon aus, dass etwa 75 Prozent aller Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind.
  • Finden Sie in Ihrem Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel, müssen Sie die Schönheitsreparaturen nicht durchführen. Sie haben dann das Recht, die Wohnung unrenoviert zu übergeben.
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Gut zu wissen
Allianz - Rechtschutzversicherung - Schönheitsreperaturen Illustration: Weibliche Figur hält ein rundes Informationsschild vor sich

Gute Nachrichten für alle Mieter: Grundsätzlich ist der Vermieter dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Allerdings kann er diese Pflicht per Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Das Mietrecht spricht hier auch von der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter.

Die meisten Vermieter machen von diesem Recht auch Gebrauch, weshalb Mietverträge ohne Schönheitsreparaturklauseln eine wahre Seltenheit sind. Bei der Übertragung der Pflicht muss der Vermieter jedoch viele Vorgaben beachten. So darf die Klausel nicht zu pauschal formuliert sein. Auch dürfen Sie als Mieter beispielsweise nicht dazu aufgefordert werden, unrenovierte Wohnungen bei Ihrem Auszug zu renovieren. Die genaue gesetzliche Regelung ist vielen Vermietern nicht bekannt, weshalb der Bundesgerichtshof davon ausgeht, dass rund 75 Prozent aller Mietverträge ungültige Schönheitsreparaturklauseln enthalten.

Schönheitsreparaturen sind von den sogenannten Instandhaltungsarbeiten zu unterscheiden. Der Vermieter ist hierbei dazu verpflichtet Schäden, die den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen, zu beseitigen. Dazu zählen beispielsweise kaputte Rohre oder eine defekte Heizung.

Allianz - Rechtschutzversicherung - Schönheitsreperaturen Illustration: Weibliche Figur hält ein rundes Informationsschild vor sich
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Ist von Schönheitsreparaturen die Rede, dann sind damit oberflächliche Renovierungsarbeiten wie das Streichen von Wänden oder das Verschließen von Dübellöchern gemeint. Diese Renovierungsarbeiten sind dazu gedacht, normale Gebrauchsspuren zu beseitigen. Größere Arbeiten wie Türen abschleifen, zählen hingegen nicht zu den Schönheitsreparaturen.

Als Faustregel könnte also gelten: Für Schönheitsreparaturen genügt in der Regel ein wenig Farbe, Lack, Spachtelmasse und unter Umständen eine neue Tapete.

  • Streichen und Kalken von Wänden und Decken
  • Tapezieren
  • Verschließen von Dübellöchern
  • Streichen von Fußböden
  • Streichen bzw. Lackieren von Heizungen und Rohren
  • Streichen von Innentüren, Fenstern und Außentüren
  • Fußbodenarbeiten (darunter Schleifen und Versiegeln von Parkett, Verlegen von Teppichboden)
  • Verschließen von Bohrlöchern in Fließen und Kacheln
  • Streichen von Kellerräumen oder Dachbodenabteilen
  • Ausbesserungsarbeiten auf Balkonen
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In vielen Mietverträgen sind sogenannte Fristenklauseln zu finden. Demnach muss der Mieter einzelne Räume oder sogar die gesamte Wohnung nach einer bestimmten Zeit streichen. Beispielsweise kann darin stehen, dass das Bad nach zwei Jahren, die Küche nach drei Jahren und alle Wohnräume nach vier Jahren renoviert werden müssen.

Zwar hält sich das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) hinsichtlich derartiger Fristen bedeckt, doch hat der Bundesgerichtshof (BGH) in maßgeblichen Urteilen bestimmte Renovierungsfristen zur Orientierung etabliert.

Renovierungsfristen zur Orientierung etabliert.

Üblicher Fristenplan für Mietverträge, die vor dem 31.3.2008 geschlossen wurden

Wischen um mehr anzuzeigen

Küche, Bäder, Duschen

Alle 3 Jahre

Wohn- und Schlafräume

Alle 5 Jahre

Flure, Dielen, Toiletten

Alle 5 Jahre

Nebenräume

Alle 7 Jahre

Üblicher Fristenplan für Mietverträge, die nach dem 1.4.2008 geschlossen wurden

Wischen um mehr anzuzeigen

Küche, Bäder, Duschen

Alle 5 Jahre

Wohn- und Schlafräume

Alle 8 Jahre

Flure, Dielen, Toiletten

Alle 8 Jahre

Nebenräume

Alle 10 Jahre

Diese Intervalle gelten jedoch nur der Orientierung. Wichtig ist, dass bei der Vereinbarung der tatsächliche Zustand der Wohnung zum Tragen kommt. Beispielsweise kann das Streichen der Wohnung in einem Raucherhaushalt sehr viel früher nötig sein als in einem Nichtraucherhaushalt.

Entsprechend sind starre Fristenklauseln wie diese unwirksam: „Der Mieter muss die Küche alle fünf Jahre, das Wohnzimmer alle acht Jahre und das Schlafzimmer alle zehn Jahre streichen.“ Hierbei wird der tatsächliche Renovierungsbedarf nicht beachtet, weshalb die zu strenge Klausel eine Benachteiligung des Mieters darstellt.

Wichtig: Ist die Fristenklausel durch Zusätze wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ aufgeweicht, ist sie gültig!

Unwirksam ist eine Fristenklausel auch dann, wenn sie die vom BGH vorgegebenen Orientierungsintervalle klar unterschreitet. So kann der Mieter nicht pauschal dazu verpflichtet werden, die Küche alle zwei Jahre zu streichen. Dasselbe gilt übrigens, wenn Sie die Immobilie für ein Gewerbe nutzen: Auch in Gewerbemietverträgen ist die starre Fristenklausel unwirksam.

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Allianz - Rechtschutzversicherung - Schönheitsreperaturen: Junges Paar sitzt am Tisch mit einem älteren Mann, dieser hält eine blaue Mappe in der Hand
Allianz - Rechtschutzversicherung - Schönheitsreperaturen: Junges Paar sitzt am Tisch mit einem älteren Mann, dieser hält eine blaue Mappe in der Hand

Finden Sie in Ihrem Mietvertrag eine unwirksame Klausel, müssen Sie die Schönheitsreparaturen nicht durchführen. Dies gilt selbst dann, wenn nur ein Teil der Schönheitsreparaturvereinbarung unwirksam ist.

Ein Beispiel: Der Mietvertrag verpflichtet Sie dazu, das Wohnzimmer nach acht Jahren und die Küche bereits nach zwei Jahren zu streichen. Eine auflockernde Formulierung wie „in der Regel“ oder „nach Bedarf“ fehlt. Da die Klausel unwirksam ist, haben Sie das Recht, die gesamte Mietsache unrenoviert zu übergeben.

Vorsicht: Sie sollten sich wirklich sicher sein, dass die Klausel unwirksam ist. Stellt sich heraus, dass sie doch rechtens ist und Sie haben die Wohnung unrenoviert übergeben, kann Ihr Vermieter die Kosten für die Renovierung von Ihnen zurückfordern.

Stellen Sie erst nach Ihrem Auszug und nach der Renovierung fest, dass die entsprechende Klausel unwirksam war, können Sie unter Umständen das Geld für die Renovierung und auch finanziellen Ersatz für die aufgebrachte Freizeit zurückfordern. Hier gilt jedoch eine verkürzte Frist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietvertrags.

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Allianz - Rechtschutzversicherung - Schönheitsreperaturen: Eine Leiter steht vor einer Wand, bei der ein Teil der Tapete fehlt.

Für Vermieter ist es sehr ärgerlich, wenn der Mieter sich trotz wirksamer Schönheitsreparaturklausel weigert, die Wohnung in renoviertem Zustand zu übergeben.

Steht fest, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen hätte durchführen müssen, können Sie die Kosten für die Renovierungsarbeiten zurückfordern. Sie haben sogar das Recht, diese von der Mietkaution abzuziehen und einzubehalten.

Allianz - Rechtschutzversicherung - Schönheitsreperaturen: Eine Leiter steht vor einer Wand, bei der ein Teil der Tapete fehlt.
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