Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, als Geldbetrag oder Bürgschaft, die der Vermieter vom Mieter verlangen darf, um sich gegen Mietschäden abzusichern. Der Vermieter verwahrt die Mietkaution als Mietsicherheit für die Dauer des Mietverhältnisses und gibt sie, wenn der Mieter auszieht, zurück. Sind am Ende des Mietverhältnisses Forderungen des Vermieters offengeblieben, weil der Mieter zum Beispiel noch Miete oder Nebenkosten schuldet, vereinbarte Reparaturen nicht erledigt oder Schäden verursacht hat, kann der Vermieter Geld in entsprechender Höhe aus der Mietkaution einbehalten oder einfordern. Vermieter dürfen während eines laufenden Mietverhältnisses nicht auf die Mietkaution zugreifen. Eine Verrechnung z.B. von Mietrückständen mit der Mietkaution ist nur möglich, wenn der Mietausfall gerichtlich bestätigt worden ist. Die Höhe der Mietkaution, egal ob Barkaution oder Kautionsbürgschaft, darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen.
Erklärung: Was ist eine Mietkaution?
Haften Mieter für Mietschäden nur bis zur Höhe der Mietkauton?
Weil Mietkaution so verbreitet ist, könnte der Eindruck entstehen, Mieter haften für Schäden nur bis zur Höhe der Mietkaution. Das ist nicht so. Mieter haften für fahrlässig (aus Versehen), mutwillig (mit Absicht) oder unsachgemäß (etwas tun, das man nicht gelernt hat) verursachte Mietschäden voll, also theoretisch in beliebiger Höhe, und nicht nur bis zur Höhe der Mietkaution, mit ihrem Privatvermögen. Haben Sie als Mieter einen Mietschaden nicht absichtlich verursacht, übernimmt möglicherweise Ihre Haftpflichtversicherung die Kosten. Prüfen Sie als Mieter, ob Ihre Haftpflicht auch Mietschäden abdeckt, die erst über einen längeren Zeitraum entstehen, weil zum Beispiel Wasser in kleinen Mengen in die Wand läuft und Schimmel entsteht. Solche "Allmählichkeitsschäden" können durchaus vorkommen, werden aber von einigen Versicherern in den Versicherungsbedingungen ausgeschlossen.
Ist Mietkaution gesetzlich vorgeschrieben?
Gesetzliche Bestimmungen zur Mietkaution finden sich im Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in § 551. Dort ist die maximale Höhe der Mietkaution, die Möglichkeit, die Kaution in Teilzahlungen zu leisten und die Pflicht des Vermieters, eine Barkaution mit Zinsen anzulegen, festgeschrieben. Die Mietkaution selbst ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Es gibt keine Pflicht, für Vermieter eine Kaution zu verlangen. Mieter müssen nur dann eine Mietkaution leisten, wenn das im Mietvertrag schriftlich vereinbart wurde. Obwohl es Mietkaution als Teil des Mietvertrags schon sehr lange gibt, hat sich das Vorgehen erst in den 1980er Jahren so verbreitet, dass im Jahr 1983 Regelungen dafür in das Bürgerliches Gesetzbuch aufgenommen wurden.
Was passiert, wenn der Mieter die Kaution nicht bezahlt?
Bezahlt der Mieter nach Beginn des Mietverhältnisses die im Mietvertrag vereinbarte Mietkaution nicht, darf der Vermieter ihn (nach § 543 und § 569 BGB) außerordentlich und fristlos kündigen. Seit dem Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) aus dem Jahr 2013 ist dafür keine Abmahnung durch den Vermieter mehr nötig. Der Vermieter muss abwarten, ob der Mieter sein Recht auf die Zahlung der Kaution in Raten wahrnimmt. Erst wenn der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution mehr als zwei Kaltmieten im Rückstand ist, darf der Vermieter ihn kündigen. Hinterlegt der Mieter nach der Kündigung (oder bis spätestens bis zwei Monate nach der Zustellung einer Räumungsklage) dann doch die volle Mietkaution, wird die Kündigung wieder unwirksam.
Kann der Vermieter auf Mietkaution verzichten?
Es gibt keine gesetzliche Pflicht oder Vorgabe an Vermieter, Mietkaution zu verlangen. Vermieter können eine Wohnung vermieten, ohne eine Mietsicherheit zu verlangen. Auch wenn sie keine Mietkaution verlangen, ist der Mieter trotzdem weiterhin verpflichtet, für alle Schulden oder Schäden voll aufzukommen. Und Vermieter können solche Ansprüche natürlich auch ohne Mietkauton vor Gericht einklagen.
Darf der Vermieter nachträglich eine Mietkaution verlangen?
Wurde im Mietvertrag keine Mietkaution vereinbart, müssen Mieter auch keine Kaution leisten. Will der Vermieter nachträglich den Mietvertrag ändern, um Regelungen für eine Mietkaution aufzunehmen, müssen Mieter dem nicht zustimmen. War eine Mietkauton vereinbart, der Vermieter hat aber vergessen, sie auch tatsächlich einzufordern, kann er das noch bis zu drei Jahre nach Abschluss des Mietvertrags tun. Nach drei Jahren verjährt der Anspruch auf Mietkaution (§ 195 BGB).
Höhe: Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Die Höhe der Mietkaution darf drei Nettokaltmieten, also drei Monatsmieten ohne Nebenkosten, nicht übersteigen. Diese maximale Höhe für Mietsicherheiten ist in §551 BGB festgeschrieben. Sie gilt für Barkaution genauso wie für Mietkautionsbürgschaften und auch für jede Kombination von Barkaution mit gleichzeitiger Mietkautionsbürgschaft. Fordert der Vermieter eine Mietsicherheit, die drei Monatsmieten übersteigt, spricht man von "Übersicherung". Solchen Forderungen müssen Sie nicht nachkommen. Entsprechende Formulierungen in einem Mietvertrag sind ungültig.
Freiwillig höhere Mietkaution ist wirksam
Auch wenn der Vermieter die Mietkaution nur bis zur gesetzlich festgelegten Höhe von drei Nettokaltmieten fordern darf, dürfen Mieter freiwillig und unaufgefordert trotzdem immer auch eine höhere Mietsicherheit anbieten. Es spricht nichts dagegen, dass zum Beispiel Eltern, die sich dadurch vielleicht bessere Chancen für Ihr Kind auf eine Wohnung erhoffen, dem Vermieter zusätzlich zur Barkaution auch noch eine Mietkautionsbürgschaft anbieten. So eine zusätzliche Kautionsbürgschaft muss auch in Ihrer Höhe nicht begrenzt sein. Jede Art von Übersicherung ist rechtens, wenn sie freiwillig und unaufgefordert erfolgt. Im Fall von Schaden oder Schulden darf der Vermieter eine solche freiwillig höhere Mietkaution auch tatsächlich nutzen.
Barkaution in Raten: Kann Kaution in Raten gezahlt werden?
Mieter haben, nach §551 BGB, das Recht, die Mietkaution in drei Raten zu bezahlen. Die erste Rate muss bei Beginn des Mietverhältnisses (im Monat des Mietbeginns) bezahlt werden, die beiden anderen jeweils direkt in den folgenden Monaten. Bezahlt der Mieter in den ersten drei Monaten nach Mietbeginn zwei von drei Raten nicht, darf der Vermieter ihn außerordentlich kündigen. Das Recht auf Ratenzahlung der Kaution haben Mieter auch dann, wenn es dazu im Mietvertrag keine Regelungen gibt. Formulierungen im Mietvertrag, die Ratenzahlung ausschließen oder eine komplette Zahlung der gesamten Mietkaution im ersten Monat fordern, sind unwirksam.
Erhöht sich die Mietkaution, wenn die Miete erhöht wird?
Bei einer Mieterhöhung erhöht sich die Mietkaution nicht. Die vereinbarte Mietkaution gilt bis zur Beendigung des Mietvertrags. Der Vermieter darf die Mietkaution nachträglich nicht erhöhen. Die Höhe der Mietkaution kann für einen abgeschlossenen Mietvertrag, nur verändert werden, wenn der Mieter solchen Änderungen ausdrücklich zustimmt oder der Vermieter den Vertrag beendet und mit Ihnen einen neuen Mietvertrag abschließt. Sie müssen als Mieter einer nachträglichen Kautionserhöhung (oder überhaupt einem neuen Vertrag für eine bestehende Wohnung) nicht zustimmen. Zusätzlich vereinbarte Mieterhöhungen oder Mieterhöhungen, die schon im Mietvertrag festgelegt sind, zum Beispiel Staffelmiete, haben keinen Einfluss auf die Höhe der Mietkaution.
Möglichkeiten: Welche Arten von Mietkaution gibt es?
Eine Mietkaution kann als Bürgschaft oder Barkaution gestellt werden. Wird die Mietkaution als Barkaution übergeben, muss dieses Geld angelegt werden. Entweder kann der Mieter selbst das Geld anlegen und an den Vermieter verpfänden , oder der Vermieter legt das Geld im Namen des Mieters auf einem sogenannten Treuhandkonto an. Üblicherweise und in den allermeisten Fällen übernimmt der Vermieter die Aufgabe, die Mietkaution anzulegen.
Barkaution
Die Barkaution ist die häufigste Form der Mietkaution. Dabei überweist der Mieter dem Vermieter die Mietkaution und der Vermieter legt die Kaution im Namen des Mieters an. Nur selten wird die Mietkaution tatsächlich in bar (als Bargeld) an den Vermieter übergeben. Das ist auch nicht schlau, weil man eine Überweisung viel besser nachweisen kann, wenn das nötig sein sollte. Aber auch wenn die Kaution vom Mieter an den Vermieter überwiesen und nicht als Bargeld übergeben wird, spricht man von einer Barkaution. Mieter sollten darauf achten, dass Ihnen der Vermieter die Übergabe oder Überweisung der Kaution schriftlich bestätigt.
Mietkautionskonto: Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?
Der Vermieter muss eine ihm überlassene Barkaution, nach §551 BGB, "zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz" anlegen (Verzinsungspflicht). Das Geld kann auf einem Sparkonto, Tagesgeldkonto oder Sparbuch angelegt werden. Am Ende des Mietverhältnisses stehen dem Mieter alle Zinsgewinne zu. Die Deutsche Bundesbank führt eine Statistik über Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (MFI-Zinsstatistik SUD105), die dabei helfen kann, grob nachzuvollziehen, welche Erträge aus der Verzinsung einer Mietkaution im Laufe der Jahre möglich gewesen wären. Während das Mietverhältnis läuft, werden die Zinsgewinne nicht an den Mieter ausgezahlt. Sie werden Teil der Mietsicherheit und dürfen, genauso wie die ursprüngliche Kautionssumme, im Schadensfall vom Vermieter einbehalten werden.
Mietkaution insolvenzfest anlegen
Der Vermieter muss außerdem sicherstellen, dass die Mietkaution von seinem eigenen Vermögen getrennt angelegt ist. Idealerweise passiert das über ein offenes Treuhandkonto (offen ausgewiesenes Sonderkonto). Der Vermieter (Treuhänder) eröffnet das Konto im Namen des Mieters (Treugeber) und gibt einen Verwendungszweck (Mietkaution) an. So wird sichergestellt, dass im Fall einer Insolvenz des Vermieters die Mietkaution von seinen Gläubigern nicht gepfändet werden kann, also insolvenzfest angelegt ist.
Auskunft: Welche Informationen darf der Mieter zum Kautionskonto verlangen?
Der Mieter hat ein Recht auf Auskunft (Auskunftsrecht) darüber, wo und wie und zu welchen Zinsen der Vermieter die Barkaution angelegt hat. Der Vermieter muss den Nachweis erbringen (Nachweispflicht), dass er das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen (und damit insolvenzsicher) angelegt hat. Legt der Vermieter die Mietkaution nicht zinsbringend an, ist das möglicherweise Untreue nach 266 StGB. Hat es der Vermieter versäumt, die Mietkaution anzulegen, kann der Vermieter eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen verlangen. Die Deutsche Bundesbank führt eine Statistik über Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (MFI-Zinsstatistik SUD105), die dabei helfen kann, grob nachzuvollziehen, welche Zinserträge für eine Mietkaution im Laufe der Jahre möglich gewesen wären. Gibt der Vermieter, nach schriftlicher Aufforderung, keine Auskunft über die Anlage der Kaution, kann der Mieter das auch gerichtlich einfordern (Auskunftsklage).
Kautionssparbuch
Wenn der Vermieter das akzeptiert, kann der Mieter selbst die Mietkaution anlegen und das Konto oder Sparbuch (Kautionssparbuch), auf dem das Geld liegt, an den Vermieter verpfänden. Der Mieter formuliert und unterschriebt dafür eine Verpfändungserklärung, und informiert die Bank über diese Verpfändung. Die Bank setzt dann einen Sperrvermerk auf das Sparbuch oder Konto (Sperrkonto) und stellt damit sicher, dass der Vermieter einerseits zugreifen kann, andererseits aber nicht ohne das Wissen des Kontoinhabers, also des Mieters, zugreifen kann. Erst, wenn der Mieter zustimmt, zahlt die Bank an den Vermieter aus.
Kautionsbürgschaft
Alternativ zur Barkaution oder Einzahlung auf ein Mietkautionskonto kann auch eine Mietkautionsbürgschaft als Mietsicherheit übergeben werden. Bei der Mietkautionsbürgschaft verpflichtet sich ein Bürge Schäden oder Schulden des Mieters zu übernehmen, die nach Beendigung der Mietsache möglicherweise offengeblieben sind. Der Vermieter muss mit dem Bürgen einverstanden sein und darf dessen finanzielle Situation prüfen. Die Kautionsbürgschaft hat den Vorteil, dass der Mieter erstmal keine Barkaution leisten muss und der Vermieter kein Kautionskonto anlegen muss.
Kautionsversicherung
Die Mietkautionsversicherung ist eine Sonderform der Mietkautionsbürgschaft, bei der ein Versicherungsunternehmen gegen eine regelmäßige Zahlung die Kautionsbürgschaft für den Mieter übernimmt. Kautionsbürgschaften durch Banken oder Versicherungen sind für den Vermieter bequemer als Privatbürgschaften, zum Beispiel durch die Eltern, weil er die Finanzkraft des Bürgen nicht prüfen muss. Anbieter von Mietkautionsversicherung versprechen eine schnelle Zustellung der Bürgschaftsurkunde und oft ist es auch möglich, online abzuschließen. Versicherungsunternehmen, die sich auf Mietkautionsbürgschaften spezialisiert haben, nennt man "Kautionskasse".
Rückzahlung Frist: Wie lange darf Vermieter Kaution einbehalten?
Sechs Monate nach der Übergabe der Mietsache verjähren (enden) nach §548 BGB alle Ansprüche des Vermieters auf die Behebung von Schäden. Hat der Vermieter bis dahin dem Vermieter keine Schäden gemeldet, muss er die Mietkaution mit Zinsen zurückzahlen. Für offene Schulden des Mieters, zum Beispiel aus einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung, gilt diese Frist nicht. Im Fall von Schulden darf der Vermieter die Kaution einbehalten, bis die Schulden bezahlt sind und in jedem Fall, bis eine Betriebskostenabrechnung verbindlich vorliegt. Viele Vermieter behalten die Kaution, obwohl keine Schäden oder Schulden mehr offen sind, trotzdem noch sechs Monate lang ein. Der Mieter hat hier eigentlich keine Möglichkeiten, die Kautionsrückzahlung zu beschleunigen, außer er vereinbart mit dem Vermieter (zum Beispiel im Rahmen eines Wohnungsübergabeprotokolls bei der Rückgabe der Wohnung) schriftlich eine frühere Rückgabe der Mietkaution.
Anspruch: Wann darf der Vermieter Kaution einbehalten?
Stellt der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses an der Wohnung Schäden oder Mängel fest oder sind noch Schulden aus Miete oder Betriebskostenabrechnungen (Nebenkosten) offen, darf der Vermieter einen Teil der Mietkaution einbehalten, der diesen Schäden oder Schulden entspricht. Kosten für zum Beispiel Schönheitsreparaturen, die vom Mieter nicht ausgeführt wurden, kann der Vermieter nur dann von der Kaution einbehalten, wenn diese auch als Pflichten im Mietvertrag vereinbart waren. Haben Sie freiwillig eine höhere Mietsicherheit hinterlegt, darf der Vermieter darauf voll zugreifen. Die Zinsen aus der Mietkaution erhöhen die Mietsicherheit. Auch alle Zinserträge aus der Mietkaution darf der Vermieter einbehalten und nutzen, um Schaden oder Schulden auszugleichen. Der Vermieter muss nachvollziehbar machen warum er Kaution einbehält und darf die einbehaltene Mietkaution nur zweckgebunden verwenden.
Vermieter muss erklären, was er warum einbehält
Der Vermieter muss erklären, warum er Mietkaution einbehalten hat und nachvollziehbar aufzeigen wie hoch die offenen Schäden, Mängel oder Schulden seiner Meinung nach sind. Steht die Höhe der Schulden oder Schäden noch nicht fest, weil zum Beispiel die genaue Betriebskostenabrechnung noch aussteht oder es noch keinen Kostenvoranschlag von Handwerkern gibt, darf der Vermieter die Kosten auf der Grundlage der vergangenen Jahre schätzen.
Mietkaution muss zweckgebunden verwendet werden
Der Vermieter muss die Mietkaution zweckgebunden verwenden. Das heißt, er darf die Kaution nur zur Behebung von Mängeln oder Schäden an der Mietsache verwenden. Bezahlt er mit der Mietkaution zum Beispiel Handwerker für eine Schadenbeseitigung, muss er dem Mieter diese Kosten nennen und darf nur einen Anteil der Mietkaution in der tatsächlichen Höhe dieser Kosten einbehalten.
Darf Vermieter Kaution einbehalten, wenn Nebenkosten offen sind?
Ja, der Vermieter darf Mietkaution in Höhe der offenen Forderung einbehalten, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Auszugs die Nebenkosten noch nicht (vollständig) bezahlt hat. Liegt die Nebenkostenabrechnung (Betriebskostenabrechnung) zum Ende des Mietverhältnisses noch nicht vor, darf der Vermieter die Höhe der offenen Betriebskosten auf der Grundlage früherer Jahre schätzen. War seine Schätzung zu niedrig, darf der Vermieter natürlich das restliche, ausstehende Geld einfordern. War seine Schätzung zu hoch, muss er das zu viel einbehaltet Geld wieder auszahlen. Die Frist von sechs Monaten für die Rückzahlung der Mietkaution gilt für offene Nebenkosten nicht. Der Vermieter darf die Mietkaution anteilig einbehalten, bis die Betriebskostenabrechnung (Nebenkostenabrechnung) vorliegt.
Verkauf: Was passiert mit Mietkaution bei Eigentümerwechsel?
Bei einem Eigentümerwechsel oder Vermieterwechsel übernimmt der neue Vermieter den bestehenden Mietvertrag unverändert (§566 BGB "Kauf bricht nicht Miete") und damit auch die Verantwortung für die Mietkaution. Endet das Mietverhältnis ohne Schäden oder Schulden, muss der neue Vermieter die Mietkaution, in der vereinbarten Höhe und mit Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen. Auch der neue Eigentümer ist verpflichtet, Auskunft darüber zu geben, wie die Mietkaution angelegt ist und was sich gegebenenfalls an der Anlageform und Zinsen geändert hat. Ist Ihre Mietsicherheit ein verpfändetes Sparbuch (Sparbuch mit Verpfändungserklärung) müssen Sie den Vermieter in der Verpfändungserklärung ändern. Ist Ihre Mietsicherheit eine Mietbürgschaft, dann ist diese auch dann weiterhin gültig, wenn in der Mietkautionserklärung noch der alte Vermieter genannt ist.
Darf ein neuer Eigentümer die Mietkaution erhöhen?
Übernimmt ein neuer Eigentümer die Immobilie, in der Sie wohnen, darf er die Mitkaution nicht erhöhen. Wurde in Ihrem Mietvertrag keine Mietkaution verlangt, darf auch der neue Vermieter bei einem Eigentümerwechsel nachträglich keine Kaution verlangen. Die Höhe der Mietkaution kann für einen abgeschlossenen Mietvertrag, nur verändert werden, wenn der Mieter solchen Änderungen ausdrücklich zustimmt oder der Vermieter den Vertrag beendet und ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Mieter müssen einer nachträglichen Erhöhung der Mietkaution (oder überhaupt einem neuen Vertrag für eine bestehende Wohnung) nicht zustimmen.
Wer erhält im Todesfall des Mieters die Mietkaution?
Mit dem Tod des Mieters endet das Mietverhältnis nicht. Es geht auf Personen über, die im gemieteten Haushalt leben oder als Mitmieter im Mietvertrag genannt werden, also z.B. Ehepartner oder Kinder. Gibt es solche "eintrittsberechtigte Personen" (§563 BGB) nicht, geht das Mietverhältnis auf die Erben des Mieters über. Eintrittsberechtigte Personen und Erben haben ein Sonderkündigungsrecht, wenn sie den Mietvertrag nicht übernehmen wollen. Am Ende wird die Mietkaution an die Person zurückgezahlt, die das Mietverhältnis übernimmt. Findet sich niemand, der den Mietvertrag fortsetzen will, muss der Vermieter die Mietkaution an die Erben des verstorbenen Mieters auszahlen. Natürlich darf der Vermieter, auch bei der Rückzahlung an eintrittsberechtigte Personen oder Erben, Teile der Mietkaution für eventuell offene Schulden oder Schäden einbehalten.
Weitere Ratgeber
Fragen zur Mietkautionsversicherung?
Wir helfen Ihnen gerne weiter
Kostenlos, unverbindlich und schnell
Mietkautionsversicherung
Mit wenigen Klicks zu Ihrem Preis