Die Mietkautionsbürgschaft, auch bekannt als Mietbürgschaft, Kautionsbürgschaft oder Mietkautionsversicherung, ist eine Alternative zur Mietkaution für Mieter und Mieterinnen. Anstatt die gesamte Mietkaution bei Einzug in ein neues Zuhause zu überweisen, übernimmt ein Bürge oder eine Bürgin – zum Beispiel eine Bank, Versicherung oder eine private Person wie die Eltern – die Sicherheit gegenüber dem oder der Vermieter:in. Der Bürge oder die Bürgin garantiert, dass finanzielle Verpflichtungen wie Mietrückstände oder Reparaturkosten nach Auszug beglichen werden. Für Mieter:innen bedeutet das: Sie müssen keine hohe Kaution aufbringen und behalten ihre Liquidität.
Mietkautionsbürgschaft
Die Alternative zur Barkaution
Inhalt
Was ist eine Miekautionsbürgschaft?
Die Mietkautionsbürgschaft ist eine rechtlich bindende Mietsicherheit und ersetzt die klassische Barkaution. Statt Geld zu hinterlegen, übergibt der oder die Mieter:in dem oder der Vermieter:in eine Bürgschaftsurkunde. Damit verpflichtet sich ein Bürge oder eine Bürgin – eine Bank, Versicherung oder private Person –, für berechtigte Forderungen des Vermieters oder der Vermieterin gegenüber dem Mieter oder der Mieterin einzustehen, zum Beispiel bei Mietrückständen oder Kosten für Reparaturarbeiten nach Auszug. Bei einer Bürgschaft durch eine Bank oder Kautionsversicherung zahlt der oder die Mieter:in dafür in der Regel eine jährliche oder monatliche Gebühr.
Wer kann für die Miete bürgen?
- Privatpersonen: Dies sind häufig die Eltern oder andere nahestehende Familienmitglieder. In der Regel muss die Person ihre Zahlungsfähigkeit beweisen, um als Bürge oder Bürgin aufzutreten. Das passiert zum Beispiel durch Einkommens- oder Vermögensnachweise. Damit wollen Vermieter:innen sicherstellen, dass der Bürge oder die Bürgin mögliche finanzielle Forderungen auch begleichen kann.
- Banken: Der oder die Mieter:in kann auch eine Bankbürgschaft nutzen. Dabei übernimmt die Bank die Rolle der Bürgin und garantiert dem Vermietenden, dass er im Schadensfall die vereinbarte Kautionssumme erhält. Die Bank stellt dem Vermieter oder der Vermieterin eine Bürgschaftsurkunde aus und er oder sie kann im Schadensfall direkt bei der Bank die Zahlung einfordern. Die Bank verlangt eine jährliche Gebühr für die Bürgschaft, die sich an der Kautionssumme orientiert.
- Versicherungsunternehmen: Diese bieten Bürgschaften in Form einer Mietkautionsversicherung an. Auch hier muss der oder die Versicherungsnehmer:in eine – in der Regel – jährliche Gebühr zahlen, die sich an der Kautionssumme orientiert. Zu den Vorteilen der Kautionsversicherung zählen neben der finanziellen Flexibilität, vor allem die Rechtssicherheit und die einfache Abwicklung.
Arten der Mietkautionsbürgschaft
Es gibt drei rechtliche Formen, eine Bürgschaft für die Miete zu vereinbaren. Sie unterscheiden sich darin, nach welchen Schritten der Bürge oder die Bürgin zahlen muss:
- Selbstschuldnerische Bürgschaft: Sie ist die Standardform bei der Wohnraummiete. Der Bürge oder die Bürgin muss zahlen, sobald der oder die Mieter:in eine berechtigte Forderung des Vermieters oder der Vermieterin nicht begleicht. Es spielt keine Rolle, ob Mietende nicht zahlen können oder eine Zahlung verweigern. Vermieter:innen können sich also direkt an den Bürgen oder die Bürgin wenden, ohne eine "Einrede der Vorausklage", d. h., der oder die Bürgin verzichtet darauf, dass vor der Zahlung rechtliche Schritte gegen den Mieter oder die Mieterin eingeleitet werden.
- Ausfallbürgschaft: Die bürgende Person springt erst nach "Einrede der Vorausklage" ein, d. h., nachdem der Vermieter oder die Vermieterin alles versucht hat, die Schuld beim Mieter oder der Mieterin einzutreiben. Der Bürge oder die Bürgin hat das Recht, alle Mittel einzufordern: vom Mahnbescheid bis zur Zwangsvollstreckung.
- Bürgschaft auf erstes Anfordern: Hier muss die bürgende Person sofort auf Anforderung des Vermieters oder der Vermieterin zahlen, ohne dass er oder sie die Forderung nachweisen muss. Vorausgesetzt, es gibt keinen offensichtlichen Rechtsmissbrauch.
Die Allianz Mietkautionsversicherung funktioniert nach dem Prinzip "Bürgschaft auf erstes Anfordern". Das heißt: Die Versicherung zahlt, ohne darauf zu bestehen, dass der oder die Mieter:in zunächst alle Möglichkeiten ausschöpfen muss, die Forderungen zu begleichen.
Unterschied Mietbürgschaft, Barkaution und Kautionskonto?
Die Unterschiede der drei gängigen Möglichkeiten, die Mietkaution ohne Barkaution zu hinterlegen, liegen vor allem in der Art der Sicherheitsleistung, den Kosten für Mieter:innen und der Verfügbarkeit des Geldes während der Mietzeit.
- Barkaution: Die klassische Variante. Sie zahlen die Kaution (max. drei Nettokaltmieten) direkt an den oder die Vermieter. Das Geld wird verzinst, sowie insolvenzfest angelegt und nach Mietende zurückgezahlt.
- Kautionskonto: Die Kaution wird vom Vermieter oder der Vermieterin auf einem separaten, verzinsten Konto hinterlegt. Das Geld bleibt Ihr Eigentum und wird nur treuhänderisch vom Vermieter oder von der Vermieterin als Sicherheit verwahrt.
- Mietkautionsbürgschaft: Der Kautionsbetrag muss nicht vom Mieter oder von der Mieterin hinterlegt werden. Dafür springt ein:e zahlungsfähige:r Dritte:r ein, der oder die für etwaige Forderungen der vermietenden Partei bürgt. Für Mietbürgschaften bei Banken oder Versicherungen zahlen Sie eine Gebühr. Vermieter:innen können eine Bürgschaft allerdings ablehnen.
Kann der oder die Vermieter:in eine Kautionsbürgschaft verweigern?
Ja, Vermieter:innen können eine Mietkautionsbürgschaft ablehnen und auf eine Barkaution oder ein Kautionskonto bestehen. Verweigert ein:e Vermieter:in die Bürgschaft einer Privatperson, können Sie als Alternative die Bürgschaft einer Bank oder eine Kautionsversicherung vorschlagen. Besonders in stark umkämpften Wohnungsmärkten kann das ein Vorteil sein, um die Akzeptanz zu erhöhen.
Tipp: Eine selbstschuldnerische Bürgschaft auf erstes Anfordern, wie sie die Allianz im Rahmen der Mietkautionsversicherung anbietet, kann die Chance auf Akzeptanz erhöhen. Denn Vermieter:innen kommen bei dieser Variante vergleichsweise schnell und unkompliziert an ihr Geld.
Welche Bedingungen müssen für eine Mietbürgschaft erfüllt sein?
Die wichtigste Bedingung für eine Mietkautionsbürgschaft ist die Akzeptanz des oder der Vermieter:in. Daneben gibt es einige Anforderungen an Bürgen oder Bürginnen, den oder die Mieter:in und die Form des Bürgschaftsvertrags, genauer gesagt der Bürgschaftsurkunde.
Anforderungen an die bürgende Person
- Volljährigkeit: Der Bürge oder die Bürgin muss mindestens 18 Jahre alt sein.
- Geschäftstüchtigkeit: Volljährige Personen sind grundsätzlich geschäftsfähig und können rechtswirksam eine Bürgschaft übernehmen.
- Bonitätsprüfung: Vermieter:innen verlangen in der Regel eine positive Bonitätsauskunft (z. B. Schufa oder Selbstauskunft), um die Zahlungsfähigkeit des Bürgen sicherzustellen.
- Einkommen: Üblich ist ein regelmäßiges Einkommen, das mindestens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete beträgt, um die Haftung realistisch abzusichern.
Anforderungen an Mieter und Mieterinnen
- private Nutzung der Mietwohnung
- Mietgegenstand muss in Deutschland liegen
- Erfüllen der Voraussetzungen für das Anmieten einer Wohnung, z. B. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Anforderungen an die Bürgschaftsurkunde
- schriftlich
- enthält Namen und Adressen aller Vertragsparteien, also Mieter:in, Vermieter:in, Bürge oder Bürgin
- Informationen zum Mietvertrag
- Kautionssumme bzw. Maximalbetrag der Haftung durch die Bürgschaft (maximal drei Netto-Monatskaltmieten)
- Angabe der Form der Bürgschaft, z. B. Bürgschaft auf erstes Anfordern
- Datum und Unterschrift
Welche Risiken bestehen für private Bürgschaftsgeber:innen?
Wer als Privatperson bürgt, muss sich des Risikos bewusst sein, im Schadenfall tatsächlich für Schäden oder Schulden des Mieters oder der Mieterin aufkommen zu müssen. Das heißt: Die oder der Bürgschaftsgeber:in sollte daher stets über die notwendigen finanziellen Mittel verfügen.
Die Übernahme einer Bürgschaft kann zudem bei einer Wirtschaftsauskunftei wie der Schufa als neutraler Eintrag vermerkt werden. Normalerweise verändert das die Einstufung der Bonität des Bürgen oder der Bürgin nicht, dennoch kann diese Information bei Kreditanfragen dazu führen, dass Bürginnen oder Bürgen keinen Kredit erhalten.
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Wann kann der oder die Vermieter:in die Kautionsbürgschaft in Anspruch nehmen?
Vermieter und Vermieterinnen nehmen die Mietkautionsbürgschaft in Anspruch, wenn das Mietverhältnis endet und noch offene Forderungen bestehen. Das sind meist Schäden am Mietobjekt, offene Mietzahlungen oder Betriebskostenabrechnungen.
Vermieter:innen dürfen die Mietkautionsbürgschaft – ebenso wie die Barkaution – grundsätzlich nicht während der Mietdauer für Zahlungen einsetzen. Auch für das Begleichen der letzten Monatsmieten vor Ende des Mietverhältnisses sind weder Kautionsbürgschaft noch Barkaution vorgesehen.
Wie läuft die Abwicklung ab?
Je nach Art der Bürgschaft und den individuellen Vereinbarungen läuft die Abwicklung unterschiedlich:
- Im Schadensfall wendet sich der oder die Vermiete:in entweder direkt an die bürgende Person oder an die Bank bzw. Versicherung, die die Bürgschaft übernommen hat.
- Wenn der Bürge oder die Bürgin gezahlt hat, erstatten Sie die entstandenen Kosten anschließend an Ihren Bürgen oder Bürgin zurück.
- Bei einer Mietkautionsversicherung erfolgt die Rückzahlung in der Regel direkt an die Versicherung.
Beispiel: Sie haben eine Mietkautionsversicherung abgeschlossen. Nach Ihrem Auszug stellt Ihr Vermieter Schäden in der Wohnung fest und fordert 500 Euro für die Reparatur. Er kontaktiert die Versicherung und diese übernimmt die Zahlung an den Vermieter. Danach zahlen Sie die 500 Euro an die Versicherung zurück (Regress).
Häufige Fragen zur Mietkautionsbürgschaft
Was sind die Kosten einer Mietkautionsbürgschaft?
Das kommt auf die Form der Bürgschaft an:
- Für Privatpersonen gibt es in der Regel Vordrucke zum Ausfüllen. So entstehen keine Kosten.
- Bei einer Bankbürgschaft für die Mietkaution gibt es eine Gebühr. Hier setzt die Bank einen Prozentsatz der Mietkautionssumme fest. Die Höhe des Beitrags ist abhängig von verschiedenen Faktoren, wie Bonität und Ausfallrisiken des oder der Mieter:in sowie der Höhe der Bürgschaft.
- Mietbürgschaftsversicherungen legen ähnlich wie Banken einen Prozentsatz auf die Mietkautionssumme an, ohne ähnliche Spielräume zu lassen. Bei der Allianz beträgt dieser jährlich 4,4 Prozent des Kautionsbetrags und mindestens 25 Euro pro Jahr.
Wie lange dauert eine Mietkautionsbürgschaft und wann endet sie?
Eine Mietkautionsbürgschaft gilt in der Regel für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses. Sie endet automatisch bei Beendigung des Mietverhältnisses ohne offene Forderungen oder mit dem Tod des Mieters oder der Mieterin.
Gibt es einen Eigentümerwechsel der Immobilie, wechselt der Vermieter oder die Vermieterin. In dem Fall geht eine bestehende Mietkautionsbürgschaft normalerweise auf die neue vermietende Person über, sofern der oder die neue Eigentümer:in den Mietvertrag unverändert übernimmt.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter oder die Vermieterin eine Frist von drei bis sechs Monaten, um die Wohnung auf Schäden zu prüfen, bevor er oder sie die Bürgschaft freigibt – und sie demzufolge endet.
Kann man eine Mietkautionsbürgschaft kündigen?
Es komm darauf an, welche Bürgschaft vereinbart wurde:
- Eine private, zeitlich unbefristete Bürgschaft für die Miete kann nicht einfach gekündigt werden. Auch nicht, wenn sich die finanzielle Situation des Bürgen oderder Bürgin verschlechtern sollte. Mieter:innen können nur in Verhandlung mit dem oder der Vermieter:in gehen und eine Alternative anbieten, etwa eine Barkaution.
- Bei einer Mietkautionsversicherung können Mieter:innen den Vertrag mit der Versicherung jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Vorausgesetzt, der Vermieter oder die Vermieterin stimmt dem zu. In der Regel passiert das durch die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde und die Zahlung einer Barkaution durch den oder die Mieter:in, um die Mietsicherheit aufrechtzuerhalten.
Kann ich eine Mietkautionsbürgschaft bei einem Umzug mitnehmen?
Nein, eine Mietkautionsbürgschaft oder Mietkautionsversicherung können Sie in der Regel nicht einfach mitnehmen, wenn Sie umziehen. Der Grund: Die Bürgschaft ist immer an einen konkreten Mietvertrag und eine bestimmte Wohnung gebunden. Das heißt: Bei einem Umzug müssen Sie den bestehenden Vertrag kündigen und für die neue Wohnung eine neue Bürgschaft oder Versicherung abschließen. Ausnahmen kann es geben, etwa wenn Sie innerhalb eines Gebäudes mit demselben oder derselben Vermieter:in umziehen und diese:r zustimmt – dann kann die Bürgschaft unter Umständen übernommen oder angepasst werden.
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