Vermieterin zeigt auf eine Stelle in der Wohnung, neben ihr ein Paar, das konzentriert schaut
Dank Übergabeprotokoll mehr Sicherheit für Mieter

Übergabeprotokoll Wohnung

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Kurz erklärt in 30 Sekunden
Als Mieter immer gut abgesichert
  • Das Wohnungsübergabeprotokoll sichert Mieter sowohl vor Einzug als auch nach Auszug ab.
  • Das Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht verpflichtend – deshalb gibt es auch keine Vorschriften zu Inhalt und Form. Halten Sie bei jedem Wohnungswechsel genau fest, in welchem Zustand Sie die Wohnung übernehmen oder übergeben. Auch Fotos können sinnvoll sein.
  • Notieren Sie im Übergabeprotokoll alle Mängel. Ihr Gegenüber kann später dann nicht behaupten, dass Sie bestimmte Schäden verursacht hätten.
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Inhalt & Form
Zwei Personen füllen Dokumente aus

Als Mieter können Sie sich durch ein Übergabeprotokoll – auch Abnahmeprotokoll genannt – vor Ihrem Einzug oder nach Ihrem Auszug absichern. Sie können darin kleinere Mängel und Schönheitsfehler festhalten. Ihr Vermieter kann so später nicht behaupten, dass Sie den Kratzer im Parkett verursacht haben. Das Dokument ist zwar in keinem Gesetz vorgeschrieben, dennoch sollten vor allem Mieter darauf bestehen. Bei Ein- und Auszügen können so Konflikte zwischen den Mietparteien vermieden werden.

In einem Übergabeprotokoll der Wohnung halten Sie ausführlich fest, in welchem Zustand Sie eine Wohnung übernehmen oder übergeben. Inhaltliche Vorgaben gibt es zwar keine, doch sollten Sie so genau vorgehen wie nur möglich. Vermerken Sie im Protokoll beispielsweise, ob die Wohnung frisch renoviert ist oder nicht, ob alle Elektrogeräte funktionieren und ob Kratzer im Parkett sind.

Checkliste Übergabeprotokoll:

  • Zählerstände an Wasseruhren, Heizkörpern und Stromzählern
  • Anzahl der übergebenen Schlüssel
  • Wände und Decken: Gibt es Schimmel? Sind feuchte Stellen sichtbar? Sind die Wände frisch gestrichen? Sind alle Bohrlöcher verschlossen?
  • Böden: Hat der Teppich Flecken? Sind Fliesen gesprungen? Sind Kratzer im Parkett?
  • Fenster und Türen: Lassen Sie sich ordnungsgemäß öffnen und schließen?
  • Wasserhähne und Toilette: Läuft das Wasser richtig ab?
  • Elektrogeräte: Funktionieren alle elektrischen Geräte (Heizung, Boiler, Ofen, Herd etc.)?
  • Einbauten: Ist alles ordnungsgemäß angebracht und fest verschraubt?
  • Nicht vergessen: Treppenhaus, Keller und Dachboden

Am Ende sollten beide Parteien das Übergabeprotokoll unterzeichnen. Beachten Sie jedoch, dass Sie als Mieter keinen Anspruch auf die Unterschrift Ihres Vermieters haben. Er kann sich dem Übergabeprotokoll auch gänzlich verweigern.

Bestätigen Vermieter und Mieter mit ihrer Unterschrift, dass im Übergabeprotokoll der Zustand der Wohnung zutreffend beschrieben ist, kann keine Partei im Nachhinein einen Einwand erheben oder Ihr Vermieter nachträglich Schadensersatz verlangen. 

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Gut zu wissen

Falls Ihr Vermieter kein Übergabeprotokoll erstellen will, können Sie sich als Mieter dennoch absichern. Das Abnahmeprotokoll kann auch gemeinsam mit einem neutralen Zeugen angefertigt werden. Laut Mietervereinen kann es sich dabei auch um Ihren Lebenspartner handeln, der mit Ihnen die Vorabnahme macht,  solange dieser nicht mit Ihnen in der Wohnung gelebt hat.

Zusätzlich dazu sollten Sie ausreichend Fotos von der Mietsache anfertigen. Gehen Sie hierfür Zimmer für Zimmer ab und halten Sie eventuelle Mängel und Schäden fest. Damit Ihr Vermieter im Streitfall nicht behaupten kann, Sie hätten das Protokoll erst zu einem späteren Zeitpunkt angefertigt, können Sie es einem Anwalt zur Hinterlegung geben.

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Wohnungsübergabe bei Einzug

Meistens ist bei der ersten Besichtigung einer Wohnung nur wenig Zeit. Deshalb werden Mängel oft nicht sofort erkannt. Um sich abzusichern, sollten Sie vor Mietbeginn mit Ihrem Vermieter noch einmal durch Ihre neue Wohnung gehen und alle Mängel festhalten. Es empfiehlt sich auch, Fotos von den Schäden zu machen.

Nach dem Wohnungsrundgang sollten beide Mietparteien eine Kopie des im besten Fall unterzeichneten Übergabeprotokolls erhalten. So können nachträglich keine Mängel hinzugefügt werden.

Mängel entdeckt: So reagieren Sie richtig!

Entdecken Sie beim gemeinsamen Rundgang mit Ihrem Vermieter Mängel, die Ihnen bei der ersten Besichtigung nicht aufgefallen sind, sollten Sie ihn dazu auffordern, diese zu beseitigen. Bedenken Sie hierbei, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Wohnung im vertragsmäßigen Zustand zu halten. Größere Schäden wie eine defekte Heizung oder Schimmelbefall muss er daher auf eigene Kosten beseitigen.

Kleine Schönheitsfehler müssen Sie als Mieter hingegen hinnehmen. Ist beispielsweise eine Fliese im Bad gesprungen, schränkt Sie dies nicht in der Nutzung der Wohnung ein. Halten Sie den Mangel aber fest, so dass Ihr Vermieter bei Ihrem Auszug nicht behaupten kann, dass die Fliese erst während Ihrer Wohnzeit zu Schaden gekommen sei. Mit einem Übergabeprotokoll können Sie beweisen, dass der Makel bereits bei Ihrem Einzug vorgelegen hat und Sie nicht für die Schadensbeseitigung verantwortlich sind.

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Gut zu wissen
Sollten sie nach Ihrem Einzug trotzdem noch Mängel finden, lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag. In einigen Fällen können zuvor unprotokollierte Mängel nachgemeldet werden. Die Frist beträgt in der Regel 30 Tage.
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Wohnungsrückgabe bei Auszug
Frau bessert mit Pinsel eine Wand aus

Ziehen Sie aus Ihrer alten Wohnung aus, sollten Sie einen verbindlichen Übergabetermin mit Ihrem Vermieter ausmachen. Wenn Sie während eines gemeinsamen Rundgangs keine Mängel feststellen, steht in der Regel der Auszahlung der Mietkaution nichts mehr im Wege. Liegt die finale Betriebskostenabrechnung noch nicht vor, kann Ihr Vermieter hierfür unter Umständen noch einen Teilbetrag einbehalten.

Worauf muss ich beim Übergabetermin achten?

Am Tag der Übergabe treffen Sie am besten schon etwas früher in Ihrer alten Wohnung ein. Dann sollten Sie noch einmal kontrollieren, ob die Wohnung in einem ordentlichen Zustand ist. Sie muss komplett leer und sauber sein. Falls der Termin für die Übergabe erst zu späterer Stunde stattfindet, sollten noch einige Lampen montiert sein. So lässt sich der Zustand der Wohnung auch im Dunkeln problemlos erkennen. Noch besser ist es allerdings, die Wohnung bei Tageslicht zu begehen.

Tipp: Sie sollten auch dann ein Übergabeprotokoll anfertigen, wenn Sie Ihre Wohnung nur zur Untermiete abgeben. So können Sie später als Hauptmieter eventuelle Schäden dem Untermieter zuordnen.

Schönheitsreparaturen: Welche Mängel muss ich beseitigen?

In Ihrem Mietvertrag ist festgelegt, welche Schönheitsreparaturen zu erledigen sind. Sofern keine Abmachungen getroffen wurden, müssen Sie keine Renovierungsarbeiten durchführen. Üblicherweise sind In den meisten Mietverträgen aber folgende Reparaturen vermerkt, die Sie vor Ihrem Auszug durchführen müssen:

  • Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken
  • Streichen von Fußleisten
  • Teppichbodenreinigung
  • Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren
  • Streichen von Innentüren und Fenstern
  • Schließen von Dübel- und Bohrlöchern

Mietmangel oder Abnutzungserscheinung?

Fallen während des gemeinsamen Rundgangs mit Ihrem Vermieter kleinere Mängel auf, können Sie eventuell mit Ihrem Vermieter verhandeln. Leichte Kratzer auf den Dielen im Flur können beispielsweise als normale Abnutzungserscheinungen klassifiziert werden. Sie können derartige Entdeckungen trotzdem ins Übergabeprotokoll aufnehmen: Nur weil etwas darin festgehalten ist, entspricht das noch keiner Schuldanerkenntnis des Mieters. Dokumentieren Sie, was Sie sehen und vermerken Sie es am besten mit den Worten „unter Vorbehalt“, wenn es sich Ihrer Meinung um normale Abnutzung handelt.

Wohnungsübergabe an den Nachmieter: Worauf muss ich achten?

Will ein Mieter die Kündigungsfrist umgehen, greifen viele auf einen Nachmieter zurück. Bei einer Wohnungsübergabe an einen Nachmieter sind allerdings einige Aspekte zu beachten: Der Vermieter muss einer vorzeitigen Übergabe nämlich ausdrücklich zustimmen. Eine direkte und vom Vermieter nicht genehmigte Wohnungsübergabe könnte als unerlaubte Untervermietung verstanden werden.

Wichtig: Oft werden zwischen Mieter und Nachmieter Vereinbarungen getroffen, wie zum Beispiel, dass der Nachmieter die Renovierungsarbeiten für den Vormieter übernimmt. Diese Vereinbarungen sind aber gegenüber dem Vermieter wirkungslos. Das heißt, dass sich der Vormieter seinen vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nicht entziehen kann.

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