Mann schaut auf ein Smartphone, auf dem Räume einer Wohnung via Kamera gezeigt werden
Unerlaubte Untervermietung 

Urteil: Heimliche Videoüberwachung nicht zulässig

(30.04.2020) Nicht selten werden Wohnungen von Mietern untervermietet: Oftmals sind diese Untervermietungen aber nicht durch den Vermieter genehmigt. So auch im vorliegenden Fall aus Berlin. Hier hatte eine Vermieterin den Verdacht, dass ihre Mieter zwei Wohnungen unerlaubt untervermieten. Um dies zu beweisen, filmte sie einige Wochen den Wohnungseingangsbereich. Das Landgericht entschied nun mit seinem Urteil vom 13.02.2020, dass die Videoüberwachung unzulässig war.

Mietern wurde bereits dreimal gekündigt

Schon im Januar und Februar 2018 wurde den Mietern zweier Wohnungen wegen unerlaubter Untervermietung gekündigt. Diesen Vorwurf stritten die Beschuldigten allerdings ab. Um ihren Verdacht zu beweisen, fertigte die Vermieterin über mehrere Wochen eine Videoaufnahme des Wohnungseingangsbereichs an. Anhand des Ergebnisses erhob sie Klage auf Räumung und die Herausgabe der Wohnungen.

Das Amtsgericht Berlin-Mitte gab der Klage statt. Daraufhin legten die Mieter Berufung ein, da die Videos grundrechtswidrig angefertigt wurden.

Videoüberwachung war unzulässig

Das Landgericht Berlin hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf und entschied zu Gunsten der Mieter. Da die Vermieterin die unerlaubte Untervermietung nicht darlegen konnte und die Videoaufnahmen grundrechtswidrig aufgenommen wurden, besteht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnungen. Die Videoüberwachung habe zwar der Aufklärung einer Vertragsverletzung gedient, sie stellt allerdings einen ungerechtfertigten Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Mieter dar. Die Vermieterin hätte angemessenere Maßnahmen ergreifen sollen, so zum Beispiel die Befragung von Nachbarn, Hausbediensteten oder sonstigen Dritten.

Wann sind Untervermietungen erlaubt?

Bei einer Untervermietung muss es nicht direkt zu Streitigkeiten oder Gerichtsverhandlungen kommen – wenn sich Mieter und Vermieter an gewisse Vorgaben halten. Sind Sie beispielsweise Mieter und wollen Ihre Wohnung für eine bestimmte Zeit untervermieten, sollten Sie zunächst ihren Vermieter um Erlaubnis bitten. Die Einwilligung sollte schon einen Monat vor Vermietung eingeholt werden. Ihr Vermieter braucht folgende Angaben:

Wer zieht ein?

Wie lange werden Sie untervermieten?

Warum wollen Sie untervermieten?

Wichtig: Für jeden neuen Untermieter wird auch ein neuer Antrag benötigt. In manchen Fällen regelt bereits der Mietvertrag die Untervermietung.

Gut zu wissen: Nahe Familienangehörige, Hausangestellte oder Pflegepersonal zählen nicht als Untermieter und sind deshalb nicht erlaubnispflichtig. 

Darf der Vermieter eine Untervermietung verweigern?

Haben Sie als Mieter berechtigte Gründe für eine Untervermietung, kann der Vermieter seine Zustimmung dazu nicht einfach verweigern. Als berechtigter Grund zählt beispielsweise ein vorübergehender beruflicher Auslandsaufenthalt, der vor Mietvertragsabschluss noch nicht feststand. Hat sich Ihre finanzielle Lage unvorhergesehen verschlechtert, muss der Vermieter sogar seine Zustimmung erteilen.

Wichtig: Vermieten Sie allerdings Ihre Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters unter, riskieren Sie eine fristlose Kündigung.

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