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Wenn vor der Haustür gebaut wird

Baulärm berechtigt nicht zwangsläufig zu Mietminderung

(25.06.2020) Vier Jahre nach dem Einzug eines Mieters in eine Berliner Zwei-Zimmer-Wohnung, wurde in unmittelbare Nähe eine Baulücke geschlossen. Da der Mieter sich sowohl von der Geräuschbelastung als auch von den Staubimmissionen im Alltag behindert fühlte, teilte er seiner Vermieterin mit, die Miete um 10 Prozent mindern zu wollen. Während das Landgericht Berlin seinem Vorhaben noch zustimmte, kam der Bundesgerichtshof (BGH) im Revisionsverfahren zu einer anderen Entscheidung: Baulärm berechtigt nicht zwangsläufig zur Mietminderung (Az. VIII ZR 31/18).

Das Baulärm-Risiko trägt der Vermieter nicht alleine

Der BGH erklärte, dass der Vermieter das Risiko von Veränderungen im Umfeld der Mietwohnung nicht alleine zu tragen habe. Immerhin seien ihm gegenüber dem Bauträger ebenfalls die Hände gebunden. Die Richter schlossen sich damit der Argumentation der Vermieterin an und bestätigten, dass der Mieter gerade in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Berlin nicht damit rechnen könne, dass die Baulücke ewig unbebaut bleiben würde.

Lärmbelastung muss im Einzelfall geprüft werden

Der Bundesgerichtshof erklärte weiterhin, dass das beigefügte Lärmprotokoll des Mieters nicht nötig sei. Das zuständige Gericht müsse immer im Einzelfall prüfen, ob die Lärm- und Staubbelastung so massiv sei, dass sie einen Mangel darstelle und somit eine Mietminderung rechtfertige.

Je detaillierter der Vertrag, desto geringer das Streitpotenzial

Im vorliegenden Fall basierte der Rechtsstreit zwischen Vermieterin und Mieter auf einer Vertragslücke. Im Mietvertrag, den die beiden Parteien damals geschlossen haben, fand sich keine Regelung bezüglich Veränderungen der Umgebung. Der BGH betonte daher, dass der lückenhafte Vertrag ergänzend ausgelegt werden müsse. Vereinfacht gesagt bedeutet dies, dass die Lücken unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und infolge einer Interessensabwägung beider Parteien geschlossen werden müssen. 

Gut zu wissen: Wenn Sie einen Mietvertrag – oder jede andere Art von Vertrag – aufsetzen, sollten Sie immer darauf achten, Vorkehrungen für alle möglichen Eventualitäten zu treffen. So können Sie einen kostspieligen und nervenaufreibenden Rechtsstreit vermeiden. Es gilt: Je detaillierter Ihr Vertrag, desto geringer ist das spätere Streitpotenzial. 

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