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Finanzierungsformen, Tilgung & Sicherheiten

Immobilien­finanzierung

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Kurz erklärt in 30 Sekunden
  • Immer mehr Menschen träumen von einer eigenen Immobilie. Laut einer Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Civey wünschen sich 84 Prozent der Befragten ein eigenes Heim. Um diesen Traum zu realisieren, benötigen Sie eine solide Immobilienfinanzierung, deren Konditionen zu Ihrer persönlichen Lebenssituation passen.
  • Als Finanzierungsformen stehen Ihnen unter anderem Annuitäten­darlehen, Tilgungsdarlehen und endfälliges Darlehen zur Verfügung.
  • Das aktuell niedrige Bauzinsniveau macht die Anschaffung einer Immobilie besonders interessant. Gute Planung und eine solide Eigenkapitaldecke sind für eine gelungene Immobilienfinanzierung uner­lässlich.
  • Die Faustregel lautet: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger ist der Zinssatz Ihres Darlehens. An diesen sind Sie während der gesamten Sollzinsbindung gebunden.
  • Zusätzlich zum Kaufpreis kommen sogenannte Erwerbsnebenkosten auf Sie zu. Sie betragen in der Regel zehn bis 15 Prozent der Kaufsumme. Dazu zählen unter anderem Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühr.
  • Die Deckung der Erwerbsnebenkosten wird häufig unterschätzt. Sie müssen aus Eigenkapital erbracht und können nicht über den Kredit mitfinanziert werden.
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Definition

Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung – oder kurz Immofinanzierung – nehmen Sie einen zweckgebundenen Kredit auf, um damit ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, zu bauen oder zu renovieren. Als Überbegriff umfasst die Immobilienfinanzierung verschiedene Formen von Krediten, die als Baufinanzierung , Modernisierungskredit oder als Anschlussfinanzierung  zum Einsatz kommen können. Abhängig von der Finanzierungsform unterscheiden sich auch die anfallenden Zinsen  und die Art der Tilgung.

Was ist Tilgung?

Unter Tilgung versteht man die Rückzahlung eines Darlehens. Die monatliche Rate ist der Betrag, den Sie jeden Monat an den Kreditgeber zurückzahlen. Sie setzt sich zusammen aus Zinsanteil und Tilgungsanteil. Mit dem Zinsanteil zahlen Sie die Kosten für den Baukredit ab. Mit dem Tilgungsanteil zahlen Sie das Darlehen zurück. Bei Vereinbarung einer konstanten Darlehensrate sinkt im Zeitverlauf der Zinsanteil innerhalb der Rate. Der Tilgungsanteil erhöht sich entsprechend.

Ist der Zins aktuell niedrig, empfiehlt sich eine höhere Tilgung, um Ihre Schulden schneller zurückzuzahlen. Manche Anbieter – wie auch die Allianz – bieten die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Zinsbindung zweimal zu wechseln.

Was bedeutet Sollzinsbindung?

Die Sollzinsbindung beschreibt den Zeitraum, in dem der Zinssatz Ihres Darlehens festgeschrieben ist und nicht verändert werden kann. Die Dauer der Zinsbindung – auch Zinsbindungsfrist genannt – können Sie individuell wählen. Üblich sind fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre.

Welche Zinsbindung für Sie passend ist, hängt vor allem vom Zinsniveau zum Zeitpunkt des Darlehens­abschlusses ab: Ist der Zinssatz gerade niedrig und Sie erwarten künftig steigende Bauzinsen, sollten Sie eine lange Sollzinsbindung wählen. Ist das Zinsniveau hoch und Sie erwarten fallende Zinsen, sollten Sie eine kürzere Zinsbindungsdauer wählen. Denn sobald die Zinsbindung ausläuft, wird der Zins an den aktuellen Markt angepasst.

Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Auflösung des Darlehensvertrags

Falls Sie Ihren Vertrag vor Ablauf der Zinsbindungsfrist auflösen, verlangt der Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie ist ein finanzieller Ausgleich für die ursprünglich vereinbarten Zinsen, die er mit Ihrer vorzeitigen Kündigung verliert. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet sich danach, wie lange Ihr Vertrag noch laufen würde und wie hoch die verlorenen Zinszahlungen sind.

Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden

Wer eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden will, sollte am besten schon vor Abschluss der Immobilienfinanzierung die Vertragsdauer prüfen oder vertraglich ein vorzeitiges Rückzahlungsrecht vereinbaren. Die Allianz bietet eine solche Option für gewisse Konstellationen gegen einen geringen Zinsaufschlag an.

Tipp: Nach zehn Jahren und Vollauszahlung können Sie Immofinanzierungen mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ohne Strafgebühr kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht gewährt Ihnen § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB.

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Illustration Info: Gut zu wissen
Gut zu wissen
Illustration Info: Gut zu wissen

Wer heute eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, benötigt in den meisten Fällen ein Darlehen für die Finanzierung. Für die Bereitstellung des Geldes fallen für den Kreditnehmer Zinsen an. Wie hoch sie ausfallen, hängt von der aktuellen Zinslage sowie den Sicherheiten  ab, die Sie einbringen können.

Solange die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) so niedrig sind wie im Moment, werden auch die Bauzinsen  für die Immobilienfinanzierung auf einem ähnlich niedrigen Niveau bleiben.

Da jedoch nicht abzusehen ist, ob das Zinsniveau dauerhaft niedrig bleibt, kann sich eine möglichst lange Festschreibung des Zinssatzes durchaus lohnen. So sind Sie bei einer Anschlussfinanzierung nicht mit einem höheren Zinsniveau konfrontiert.

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Darlehensarten

Immobilienfinanzierung ist nicht gleich Immobilienfinanzierung: Abhängig vom allgemeinen Zinsniveau und Ihrer finanziellen Situation kommen verschiedene Darlehensformen in Betracht:

1. Annuitätendarlehen

Die häufigste Form der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Dabei zahlen Sie jeden Monat eine gleichbleibende Rate, die aus Zins und Tilgung besteht – die sogenannte Annuität. Annuität ist demzufolge die jährliche Zahlungsgröße, mit der ein Kreditbetrag einschließlich Zinsen getilgt wird. Durch die Tilgung sinkt im Laufe der Zeit die Darlehenshöhe und somit die zu zahlenden Zinsen. Da die monatliche Rate unverändert bleibt, steigt entsprechend der Tilgungsanteil.

  • In unserem  Immobilienkredit-Rechner  haben wir für Sie eine Annuitätenformel hinterlegt. Damit können Sie bequem die monatliche Belastung errechnen.

Rechenbeispiel für ein Annuitätendarlehen

Sie haben sich für eine Eigentumswohnung in Höhe von 508.000 Euro entschieden. Da Sie 90.000 Euro Eigenkapital einbringen, bleibt ein Darlehensbetrag in Höhe von 418.000 Euro. Die laufende jährliche Tilgung liegt bei zwei Prozent. Nach Ablauf der 20-jährigen Zinsbindung bleibt eine Restschuld von 225.321,01 Euro.

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Sollzinsbindung 20 Jahre
Monatliche Rate 1.177,37 Euro
Effektiver Jahreszins 1,40 %
Restschuld (ohne Sondertilgung) 225.321,01 Euro

 

Volltilgerdarlehen

Volltilgerdarlehen sind Darlehen, die am Ende der vereinbarten Laufzeit vollständig getilgt sind. Das heißt: Nach Ablauf des Kreditvertrages besteht keine Restschuld mehr. In der Regel ist die Zinsbindung während der gesamten Laufzeit festgeschrieben. Damit bietet das Volltilgerdarlehen Sicherheit vor eventuellen Zinsschwankungen. Auch die Höhe der monatlichen Rate bleibt bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens gleich.

2. Tilgungsdarlehen

Bei einem Tilgungsdarlehen – auch Abzahlungsdarlehen genannt – bleibt die monatliche Tilgungsrate immer gleich, nicht aber die Zinshöhe. So verändert sich die Rückzahlungsrate im Laufe der Zeit:

Beispiel: Sie nehmen einen Immobilienkredit in Höhe von 120.000 Euro mit einem Zinssatz von 2,5 Prozent auf. Die Zinsbindung beträgt zehn Jahre.

  • 1. Jahr: monatliche Rate in Höhe von 1.200 Euro plus 238,54 Euro
  • 9. Jahr: monatliche Rate in Höhe von 1.200 Euro plus 38,54 Euro

Jede gezahlte Rate verkleinert die Kreditsumme und verringert dadurch auch die Höhe der anteiligen Zinsen. Zahlen Sie im ersten Finanzierungsjahr noch 238,54 Euro, belaufen sich die Zinskosten im neunten Jahr nur noch auf 38,54 Euro.

3. Endfälliges Darlehen

Ein endfälliges Darlehen ist tilgungsfrei und wird erst am Ende der Laufzeit mit einer Einmalzahlung abbezahlt. Daher auch der Begriff „endfällig“. Es wird häufig mit dem Abschluss einer Lebensversicherung oder eines Bausparvertrages kombiniert, in die Sie während der Vertragslaufzeit regelmäßig einzahlen. Leistungen aus diesen Verträgen können Sie dann im Wege der Verrechnung zur (teilweisen) Ablösung des Darlehens einsetzen.

Für den Kreditnehmer fallen während der gesamten Laufzeit nur die vereinbarten Kreditzinsen an, die variabel oder festgeschrieben sein können. Das Darlehen bleibt in dieser Zeit somit tilgungsfrei.

Diese Form der Finanzierung empfiehlt sich vor allem bei Zwischenfinanzierungen, wenn Sie in naher Zukunft einen höheren Geldbetrag erwarten, mit dem Sie das Darlehen ablösen möchten. Auch für Vermieter und Kapitalanleger ist ein endfälliges Darlehen interessant, da sie die Kreditzinsen steuerlich geltend machen können.

Gut zu wissen
Illustration Info: Gut zu wissen

Wer sich für eine Immobilienfinanzierung entscheidet, sollte die Möglichkeit einer jährlichen Sondertilgung vertraglich vereinbaren. Sie legen einen jährlichen Betrag fest, den Sie einmalig oder auch regelmäßig einzahlen. Mit dieser Zusatzoption können Sie das Darlehen schneller zurückzahlen – wenn Sie finanziell gerade dazu in der Lage sind.

Bei der Sondertilgung wird in der Regel eine der folgenden Bedingungen im Kreditvertrag aufgenommen:

  • ein jährliches Sondertilgungsrecht, das sich prozentual von der Nettodarlehenssumme berechnet (z.B. 5 Prozent)
  • ein Gesamthöchstbetrag in Prozent, den Sie neben der eigentlichen Tilgung zusätzlich aufbringen dürfen (z.B. 15 Prozent der Kreditsumme)
  • ein Höchstbetrag, den Sie pro Jahr zusätzlich tilgen dürfen (z.B. 5.000 Euro)

Restschuld

Bei den meisten Immobilienfinanzierungen – beispielsweise einem Annuitätendarlehen – bleibt am Ende der Laufzeit eine Restschuld bestehen. Dabei handelt es sich um den Betrag, den Sie nach Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung noch zurückzahlen müssen.

Illustration Info: Gut zu wissen
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Kriterien

Damit die Finanzierung Ihrer Immobilie gelingt, müssen Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Die wichtigste ist, dass Sie als Kreditnehmer die monatlichen Raten bedienen können. Aus diesem Grund überprüft der Darlehensgeber Ihre Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeit. Neben Ihrem Antrag müssen Sie unter anderem auch Unterlagen wie die Einkommensnachweise der letzten drei Monate einreichen. Folgende Voraussetzungen werden überprüft:

  • Einkommen: Die errechnete monatliche Belastung aus der anstehenden Finanzierung muss mit Ihrem Einkommen zusammenpassen. Dabei spielt die Sicherheit des zu erwartenden Einkommens bei der Immobilienfinanzierung eine maßgebliche Rolle.
  • Eigenkapital: Es ist ratsam, mindestens 20 Prozent Eigenkapital (zzgl. Erwerbsnebenkosten) selbst aufzubringen. Die Faustregel lautet: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger ist Ihr Kredit.
  • Beleihungswert: Als Sicherheit zählt für die Bank der Beleihungswert und nicht, wie oft vermutet, der Verkehrswert der Immobilie. Der Beleihungswert errechnet sich üblicherweise aus dem Kaufpreis.
  • Alter des Kreditnehmers: Nur volljährige Personen dürfen einen Baukredit  aufnehmen. Ein Höchstalter gibt es hingegen nicht. Allerdings muss der Kreditnehmer auch in der Rentenphase noch genug Geld zum Leben haben. Eine Immobilienfinanzierung im Alter von über 60 Jahre ist daher schwieriger als in jungen Jahren.
Paar am Küchentisch kalkuliert mit Taschenrechner und Laptop

Was zählt als Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung?

Unter Eigenkapital versteht man alle Mittel, die unmittelbar von Ihnen als Hauskäufer, Wohnungskäufer oder Bauherr zur Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Dazu zählen:

  • Bargeld
  • Spar- und Bankguthaben
  • Wertpapiervermögen (Aktien, Investmentzertifikate, etc.)
  • Bausparguthaben
  • Unbelastete Baugrundstücke
  • Bezahlte Baumaterialien

Tipp: Setzen Sie nicht Ihr gesamtes Eigenkapital zur Immobilienfinanzierung ein. Eine Geldreserve auf dem Konto ist wichtig, damit Sie unvorhergesehene Kosten im Alltag abdecken können.

Eigenleistung reduziert die Kosten der Immobilienfinanzierung

Kreditnehmer mit handwerklichem Geschick können ihre Eigenleistungen – beispielsweise Malerarbeiten oder Fliesen legen – als sogenanntes Eigenmittel einbringen. Das gleiche gilt für Freunde oder Familienangehörige, die ihre Arbeitskraft unentgeltlich zur Verfügung stellen.

Wie viel Eigenkapital ist nötig?

Um eine Immobilie zu finanzieren, benötigen Sie eine gute Eigenkapitalquote. Sie beschreibt das Verhältnis von Eigenkapital zum Gesamtkapital. Es wird empfohlen, mindestens 20 Prozent Eigenkapital (zuzüglich Erwerbsnebenkosten) in die Immobilienfinanzierung einzubringen.

Der Grund: Ab einer Beleihung von über 80 Prozent (= Ihr Eigenkapital liegt unter 20 Prozent) steigen die Bauzinsen deutlich. Im Umkehrschluss heißt das: Je höher Ihr Eigenkapital, desto weniger Zinsen zahlen Sie.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und in der Regel teurer. Denn abgesehen von einer höheren monatlichen Belastung, fallen auch höhere Zinszuschläge an.

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Grundschuld, Bürgschaft & Co.
Wer seine Immobilienfinanzierung auf ein solides Fundament stellen und von günstigen Konditionen profitieren möchte, braucht für das Darlehen nicht nur Eigenkapital, sondern muss dem Kreditgeber auch Sicherheiten anbieten. Das sind Ansprüche, die der Darlehensgeber geltend machen kann, wenn Sie Ihren Hauskredit  nicht zurückzahlen. Folgende Mittel kommen bei der Immobilienfinanzierung als Sicherheiten in Betracht:
Junges Paar unterschreibt Vertrag zur Immobilienfinanzierung

1. Grundschuld

Bei einer Immobilienfinanzierung dient üblicherweise die Immobilie selbst als Sicherheit. Dafür ist ein notariell beglaubigter Eintrag der Grundschuld im Grundbuch nötig. Mit der Eintragung sichert sich der Kreditgeber das Recht, das Objekt bei Zahlungsausfall über eine Zwangsversteigerung zu verkaufen.

Sobald Sie die Darlehenssumme zurückbezahlen, besteht die Möglichkeit, die Grundschuld aus dem Grundbuch zu löschen. Dazu müssen Sie in der Regel einen Antrag beim Kreditgeber stellen und die Löschung beim Notar veranlassen.

Wer eine Immobilienfinanzierung ohne Grundschuld stemmen möchte, muss dem Darlehensgeber andere Sicherheiten anbieten – zum Beispiel Vermögenswerte in entsprechender Höhe.

2. Beleihungswert

Der Beleihungswert zeigt an, wie hoch die Darlehenssumme beim Kauf oder Bau einer Immobilie maximal sein darf. Es ist der Höchstbetrag, bis zu dem der Kreditgeber Ihnen ein Darlehen gewährt. Es handelt sich also um den Wert, den die Bank mit hoher Wahrscheinlichkeit langfristig für erzielbar hält.

Üblicherweise liegt der Beleihungswert bei rund 80 Prozent des Immobilienwertes – das heißt, unter dem aktuellen Wert der Immobilie. Die Differenz zum Immobilienwert dient dem Kreditgeber als Sicherheit.

3. Bürgschaft

Reichen Eigenkapital und Einkommen nicht aus, kann die Bürgschaft einer dritten Person helfen. Diese schließt einen Bürgschaftsvertrag mit der Bank ab. Darin wird genau festgehalten, wann und in welcher Höhe der Bürge bei Zahlungsausfall des Kreditnehmers haftet.

4. Risikolebensversicherung

Auch eine Risikolebensversicherung  kann als Sicherheit einer Immobilienfinanzierung dienen. Im Falle Ihres Todes springt die Lebensversicherung ein und tilgt Ihren Kredit. Bei zahlreichen Immobilienfinanzierungen ist eine Risikolebensversicherung verpflichtend. Zudem verhindert sie, dass Ihre Hinterbliebenen für den Hauskredit aufkommen müssen.

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Illustration Zinsrechner: Frau betrachtet Grafik am Computer
Budget berechnen
Illustration Zinsrechner: Frau betrachtet Grafik am Computer
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Träume verwirklichen
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