Forward-Darlehen

Abgesehen davon, dass der Zinssatz im Voraus vereinbart wurde, sagt die Bezeichnung „Forward-Darlehen“ noch gar nichts über alle weiteren Konditionen dieses Darlehens (z.B. Laufzeit, Zinsbindung oder Tilgung) aus. Theoretisch könnte jede Art von Darlehen mit Forward Zinsen, und damit als "Forward-Darlehen", vergeben werden. Tatsächlich aber sind Forward-Darlehen fast ausschließlich Annuitätendarlehen zur Anschlussfinanzierung einer Grundschuld gesicherten Immobilienfinanzierung.

Den vorab vereinbarten Zinssatz für ein Darlehen, das erst in der Zukunft angenommen und ausgezahlt wird, nennt man Forward Zins (oder kurz "der Forward"). Zwischen der Zinszusage (Vertragsabschluss) und dem tatsächlichen Beginn des Darlehens (Auszahlung) gibt es bei Krediten mit Forward Zinsen eine Vorlaufzeit (auch Forward-Phase oder Vorlaufwartezeit, selten auch Aufschubfrist genannt). Ein Darlehen mit Forward Zinsen nennt man „Forward-Darlehen“ oder "Forward Kredit". Für Darlehensnehmer:innen geht die „Zinswette", die sie mit dem Forward Zins eingehen, nur dann auf, wenn die Marktzinsen zum Ausübungszeitpunkt (Auszahlung) des Darlehens höher sind als der vorab vereinbarte Forward Zins.

Wie hoch ist der Aufschlag für ein Forward-Darlehen? Forward-Darlehen sind etwas teurer als Finanzierungen ohne Vorlaufzeit. Um das Zinsänderungsrisiko während der Vorlaufzeit auszugleichen, verlangen Anbieter für Forward-Darlehen zusätzlich zum normalen Zinssatz (Forward Zinsen) einen sogenannten Forward-Aufschlag, das ist ein geringer Zinsaufschlag von üblicherweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat der Vorlaufzeit. Je mehr Zeit (Monate) zwischen der Zinszusage (dem Vertragsabschluss) und dem tatsächlichen Beginn des Darlehens (der Auszahlung) liegt, umso höher wird der Zinszuschlag, also die Kosten für den Kredit, die mit jeder kommenden Rate pro Monat gezahlt werden müssen.

Forward-Darlehen ohne Zinsaufschlag sind nicht üblich und es gibt auch keinen Standard, ab wann - also ab welcher Vorlaufzeit - ein Forward-Darlehen mit oder ohne Aufschlag vergeben wird. Einige wenige Anbieter verzichten bei Forward-Darlehen mit geringen Vorlaufzeiten (unter einem Jahr = unter 12 Monaten) darauf einen Zinsaufschlag zu verlangen. Zinsabschlagsfreie Forward-Darlehen mit Vorlaufzeiten über 12 Monaten sind fast immer zeitlich begrenzte Aktionsangebote.

Muss ich für ein Forward-Darlehen während der Vorlaufzeit Bereitstellungszinsen bezahlen? Nein: Für ein Forward-Darlehen müssen Sie in der Vorlaufzeit, also der Zeit zwischen Vertragsabschluss und dem vereinbarten Zeitpunkt der tatsächlichen Auszahlung, keine Bereitstellungszinsen bezahlen. Gibt es auch bei Forward-Darlehen nach dem Ende der Vorlaufzeit noch eine bereitstellungszinsfreie Zeit? Ja: Auch für Forward-Darlehen gewähren die meisten Anbieter (nach dem Ende der Vorlaufzeit) noch eine bereitstellungszinsfreie Zeit. Sollen Sie also (z.B. wegen Formalitäten) den vereinbarten Auszahlungszeitpunkt nicht annehmen können, müssen Sie auch für ein Forward-Darlehen in der bereitstellungszinsfreien Zeit noch keine Bereitstellungszinsen bezahlen.

Für ein Forward-Darlehen mit einer geringen Vorlaufzeit (unter einem Jahr) verlangen viele Anbieter keinen Forward-Aufschlag. Diese Zeitspanne (ein Jahr) entspricht ungefähr der üblichen bereitstellungszinsfreien Zeit für eine Immobilienfinanzierung. Wenn Sie also nur eine kurze Zeitspanne überbrücken müssen, spielt es keine Rolle, ob Sie das über die Vorlaufzeit eines Forward-Darlehen oder die bereitstellungszinsfreie Zeit einer normalen Immobilienfinanzierung tun. Ob es sich zur Überbrückung eines längeren Zeitraums (z.B. drei Jahre) lohnt, ein Forward-Darlehen abzuschließen, oder für ein Darlehen ohne Vorlaufzeit einfach die Bereitstellungszinsen in Kauf zu nehmen, sollten Sie anhand konkreter Angebote prüfen.

Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung abschliessen, aber am vereinbarten Tag das Darlehen nicht abrufen, muss der Darlehensgeber das Geld weiterhin für Sie bereithalten, ohne dafür Zinsen zu bekommen. Als Ausgleich für diese entgangenen Zinsen bezahlen Sie dann sogenannte Bereitstellungszinsen an Ihren Darlehensgeber. Bereitstellungszinsen für eine Immobilienfinanzierung betragen üblicherweise ca. 0,25 Prozent pro Monat (ca. 3 % pro Jahr) und müssen für jeden Monat, in dem die Darlehenssumme nicht ausgezahlt werden konnte, bezahlt werden.

Weil kleinere Verzögerungen beim Kauf einer Immobilen vorkommen können, wird bei einer Immobilienfinanzierung (zusätzlich zu einem vereinbarten Auszahlungszeitpunkt) fast immer auch eine Kulanzzeit, die sogenannte bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbart, in der noch keine Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen. Die bereitstellungszinsfreie Zeit nach der Vorlaufzeit ist abhängig vom Anbieter.

Der aktuelle Zins für Immobiliendarlehen liegt beispielsweise bei zwei Prozent. Da Sie von einem steigenden Zinsniveau ausgehen, möchten Sie drei Jahre (bzw. 36 Monate) bevor Ihr ursprüngliches Darlehen ausläuft, ein Forward-Darlehen abschließen. Ihr Kreditgeber berechnet einen Zinsaufschlag von 0,03 Prozentpunkten pro Monat. Bei 36 Monaten ergeben sich Zusatzzinsen von 1,08 Prozent. Ihr Forward-Darlehen hat damit einen Zinssatz von 3,08 Prozent. Die Formel lautet: Aktueller Zinssatz + Vorlaufzeit in Monaten x Zinsaufschlag pro Monat = Zinssatz für das Forward-Darlehen (2 % + 36 * 0,03 %-Punkte = 3,08 %)

Forward-Darlehen werden üblicherweise mit einer maximalen Vorlaufzeit von fünf Jahren (60 Monate) und einer minimalen Vorlaufzeit von sechs Monaten angeboten. Einige Anbieter gehen auch noch ein halbes Jahr weiter in die Zukunft und bieten Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von 66 Monaten an. Sie können ein Forward-Darlehen je nach Anbieter also maximal 66 Monate, das sind fünfeinhalb Jahre, im Voraus abschließen. Ob und wann eine lange Vorlaufzeit sinnvoll ist und wie lange man im Voraus ein Forward-Darlehen abschließen sollte, lässt sich pauschal nicht beantworten. Immer wieder wird empfohlen, drei Jahre vor Ende der Erstfinanzierung zu prüfen, ob eine Anschlussfinanzierung mit Forward Zins sinnvoll sein kann. Noch besser wäre, wenn Sie während der gesamten Laufzeit Ihrer Erstfinanzierung beobachten, ob (und wann) die Bauzinsen steigen oder fallen. Wenn Sie die Zinsentwicklung im Auge behalten, können Sie das aktuelle Zinsniveau besser bewerten.

Was unterscheidet ein echtes Forward-Darlehen von einem "unechten" Forward-Darlehen? Achten Sie beim Abschluss eines Forward-Darlehens darauf, wann die Zinsbindungsfrist beginnt. Die normale Erwartung an ein echtes Forward-Darlehen wäre ja, dass die Zinsbindungsfrist (Zeit, die der vereinbarte Zinssatz gilt) erst mit der Auszahlung beginnt, also dann, wenn man das Darlehen nach der Vorlaufzeit (Forward-Phase) braucht. Bei manchen Anbietern beginnt die Zinsbindungsfrist aber nicht erst mit der Auszahlung, sondern bereits mit dem Vertragsabschluss (also schon mit dem Beginn der Vorlaufzeit). Bei solchen sogenannten "unechten Forward-Darlehen" geht dem oder der Darlehensnehmer:in die gesamte Vorlaufzeit bei der Zinsbindung verloren. Ein echtes Forward-Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren und einer Vorlaufzeit von 3 Jahren bietet in Summe für 13 Jahre Zinssicherheit. Ein unechtes Forward-Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren und einer Vorlaufzeit von 3 Jahren bietet in Summe nur für 10 Jahre Zinssicherheit und hat nach der Auszahlung nur noch eine Zinsbindung von 7 Jahren. Bei allen Forward-Darlehen der Allianz beginnt die Zinsbindungsfrist mit der Auszahlung, also erst nach der Vorlaufzeit (Forward-Phase).

  

Die allermeisten Forward-Darlehen sind Annuitätendarlehen zur Anschlussfinanzierung einer Grundschuld gesicherten Immobilienfinanzierung. Für solche Forward-Darlehen gelten die Kündigungsbedingungen eines Annuitätendarlehens zur Immobilienfinanzierung.
Sollten Sie Ihr Forward-Darlehen nicht annehmen, müssen Sie eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen und die Frist für das Sonderkündigungsrecht nach BGB § 489 beginnt beim Forward-Darlehen nicht ab Auszahlung, sondern schon mit der Vertragsunterzeichnung. Das gilt sowohl bei einer Umschuldung als auch bei einer Prolongation.

Die Allianz bietet Ihnen folgende Möglichkeiten, um Ihre Finanzierung an veränderte Lebenssituationen anzupassen: Auf Wunsch können Sie bei der Allianz in bestimmten Lebensphasen einmalig Ihre Tilgung innerhalb der Sollzinsfestschreibung bis zu 12 Monate aussetzen. Mit einem vorzeitigen vertraglichen Rückzahlungsrecht gegen einen kleinen Zinsaufschlag können Sie bei der Allianz in folgenden Lebenssituationen außerplanmäßig das Darlehen ohne Kosten für die vorzeitige Vertragsauflösung zurückzahlen: Unfall, längere Krankheit, Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit oder Erwerbsunfähigkeit, Trennung oder Scheidung, Geburt oder Adoption eines Kindes oder Elternzeit.

Die gesetzlichen Regeln zur vorzeitigen Kündigung von Grundschuld gesicherten Immobilienfinanzierungen sind sehr streng und sie gelten uneingeschränkt auch für die Vorlaufzeit eines Forward-Darlehens. Wenn Sie ein Forward-Darlehen abgeschlossen haben, müssen Sie es auch in Anspruch nehmen und können es erst zum Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist oder nach frühestens 10 Jahren und sechs Monaten Laufzeit nach Vollauszahlung (BGB §489) wieder kündigen ( umschulden). Wenn Sie sich in der Vorlaufzeit (Forward-Phase) entscheiden ein Forward-Darlehen nicht anzunehmen, müssen Sie als Ausgleich für entgangene Zinsen eine Nichtabnahmeentschädigung an den Anbieter zahlen. Die Nichtabnahmeentschädigung entspricht in der Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung (ca. 5-10% der Restschuld) und wird auch genauso berechnet.

Darüber hinaus sind Sie außerdem auf die Kulanz des Anbieters angewiesen, denn nach aktueller Gesetzgebung muss der Kreditgeber einer Grundschuld gesicherten Immobilienfinanzierungen sie nur aus dem Vertrag lassen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen. Alle anderen Gründe, so ernst und lebensverändernd sie auch sein mögen, muss der Anbieter nicht anerkennen und kann Ihre Kündigung ablehnen.

Haben Sie Ihr Forward-Darlehen (als Prolongation) bei demselben Anbieter abgeschlossen wie Ihre Erstfinanzierung, beginnt die Frist für das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren (§ 489 BGB) bereits mit der Vertragsunterzeichnung des Forward-Darlehen, also schon zum Beginn der Vorlaufzeit und nicht erst ab dem Zeitpunkt der Auszahlung.

Kann ein Forward-Darlehen nachträglich erhöht werden? Nein, Sie können ein abgeschlossenes Forward-Darlehen nachträglich nicht einfach erhöhen oder aufstocken. Auch wenn Sie während der Forward-Phase feststellen, dass das vereinbarte Anschlussdarlehen zu niedrig angesetzt ist, müssen Sie Ihr Forward-Darlehen zu den vereinbarten Konditionen und mit der vereinbarten Darlehenssumme antreten. Wenn Sie für Ihre Anschlussfinanzierung mehr Geld benötigen, können Sie einen zusätzlichen Kredit, ein sogenanntes Nachtragsdarlehen zur Ergänzung Ihrer Anschlussfinanzierung aufnehmen.